Propiedades: los barrios donde un tres ambientes vale lo mismo que se pagaba por un dos ambientes antes de la pandemia

El mercado inmobiliario argentino atraviesa una de las etapas más difíciles de su historia. La llegada de la pandemia provocó una mayor tendencia a la baja en los precios que se mantiene hasta el día de hoy. Durante el primer semestre de 2023, los precios experimentaron una disminución del 2,2%, situando el precio promedio por metro cuadrado en US$2151. Si comparamos los valores actuales con el pico máximo alcanzado en marzo de 2019, cuando se registró el valor más alto de los últimos 20 años, los precios cayeron un 23,2% en dólares en los últimos cuatro años. Las unidades a estrenar son las más resilientes, mientras que las usadas son las que más caen. En los últimos 12 meses el precio registra caída nominal de 4,9%.

Sin embargo, estos números podrían significar una oportunidad para quienes buscan su primera vivienda o para aquellos que quieren resguardar sus ahorros en ladrillos.

Los barrios donde el tres ambientes está más barato que antes de la pandemia

Existen tres barrios en particular donde es más probable adquirir un departamento a precio de oportunidad: Colegiales, Villa Urquiza y Belgrano. Estas zonas se han convertido en opciones atractivas debido a la expansión y sobrepoblación de barrios como Palermo y Villa Crespo. Además, el surgimiento de nuevos polos gastronómicos y culturales, así como la apertura de cafés de especialidad y restaurantes exclusivos, contribuyó a potenciar estas nuevas áreas.

“Hoy en día los usados tienen precios muy competitivos debido a que el metro cuadrado bajó”, afirma Leando Molina, Director Comercial de Zonaprop. “En muchos casos se implementó el house flipping, una tendencia traída de Estados Unidos que implica comprar a bajo precio y con ciertas remodelaciones poder volver a volcar esa propiedad al mercado de la venta con un valor más alto, de manera que se pueda obtener mayor rentabilidad”, menciona Molina.

Dentro de estos barrios, el ranking de mayor a menor en términos de la disminución de precios lo lidera Colegiales, donde actualmente el costo por metro cuadrado es de US$2237. Hace tres años, este valor ascendía a US$2940, lo que indica una disminución en el precio del 23,91%.

En segundo lugar se encuentra Belgrano. Según datos de Zonaprop, el costo por metro cuadrado se sitúa en US$2527, lo que representa una reducción del 20,48% si se lo compara con el mismo mes del año 2020, donde el valor era de US$3177/m²

Por último, en Villa Urquiza, el precio por metro cuadrado alcanza los US$2275, lo que implica una disminución de US$628 en comparación con el valor de 2020: US$2903.

“Estamos en un buen momento para comprar, la baja en los precios de venta y, ante el sobrestock de oferta, muchos encuentran la posibilidad de negociar y de encontrar grandes oportunidades para invertir”, asegura el director.

Durante julio del 2020, un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en CABA tenía un valor de US$132.750, aunque tres años después el mismo tipo de inmueble experimentó una reducción del 18,80% (US$107.650). En ese sentido, es interesante destacar que, en la actualidad, es posible acceder a un departamento de tres ambientes y 75 metros cuadrados en promedio por un valor de US$161.475.

Esto significa que, considerando las posibles negociaciones de precios finales debido a reformas o situaciones particulares entre el propietario y el interesado, se confirma la premisa de obtener un ambiente más por un valor similar al que se pagaba hace tres años por una unidad más pequeña.

Es importante tener en cuenta que los precios de cierre pueden variar según las circunstancias individuales y las características específicas de cada propiedad, pero en general, se observa esta tendencia que permite acceder a departamentos más amplios por un precio que antes correspondía a unidades más pequeñas.

“Actualmente, un departamento usado es un 13,8% más económico que uno de pozo”, señala Molina. Explica que esta brecha de precio se debe a que el metro cuadrado del departamento de pozo, si bien puede ajustarse para ser más competitivo, “debe sostenerse en tal equilibrio que le permita al desarrollador cubrir los gastos de construcción”. Y concluye: “Tengamos en cuenta que los desarrollos en pozo suelen ser a dos o tres años y eso debe contemplar la inflación”.