“Las compras se deciden en una semana”: boom de consultas y de venta de propiedades pese a la inestabilidad cambiaria

En el sprint final previo a las elecciones, el mercado inmobiliario comenzó a registrar un fenómeno caliente: crecen las consultas por las unidades chicas y medianas. Esta semana se aceleraron las tomas de decisión de compra aprovechando la oportunidad de pagar un anticipo bajo en dólares e ingresar al régimen de pago en cuotas en pesos para los productos en pozo o en desarrollo.

El dato concreto es que en un clima de incertidumbre por lo que vendrá en la vida económica e institucional del país, crecieron las consultas por las unidades chicas y medianas y se toman decisiones para proteger los pesos y aprovechar la oportunidad de la financiación. “Desde mediados de año arrancaron las consultas y el interés se mantuvo tras las PASO. No hay dudas de que en contextos de incertidumbre el ladrillo es refugio de valor”, afirma Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades quien detalla que se mueven todos los tickets e inclusive las unidades usadas. “Soy optimista respecto a lo que pasará con el mercado inmobiliario independientemente de quien gane las elecciones”, agrega la broker que esta semana recibió un aluvión de consultas por Quartier Bajo Belgrano en donde los departamentos en pozo se venden a un promedio de US3000/m².

Con esta mirada coincide su colega, Miguel Ludmer, director de Interwin. “A pesar de la alta inflación anual, vemos una actividad renovada. No hay un wait and see como suele ocurrir en los meses previos a las elecciones generales”. El broker afirma que en los dos meses previos a las elecciones, registró un aceleramiento en Hub, el proyecto ubicado en Cabildo y Jaramillo, frente a Plaza Balcarce. “Las ventas se aceleraron notablemente impulsadas tambien por el grado avanzado de la obra, que a esta altura ya se ve desde todos lados”, explica Ludmer que también asegura que los emprendimientos en ubicaciones consolidadas son una carta segura para los inversores por su alta proyeccion de revalorización y renta.

Leandro Soldati, director de la inmobiliaria homónima profundiza sobre el fenómeno: “Los años de crisis y sinceramiento nos dejan en un momento interesante de precios ajustados y con expectativas renovadas. Partimos de precios retasados, se está construyendo, hay producto y hay mucha demanda contenida”, resume.

En la misma linea, Carlos Spina, socio de Argencons, la empresa dueña de la marca Quartier, reconoce estar sorprendido especialmente por la cantidad de ventas registradas en los últimos 20 días: “Tuvimos más de 30 operaciones en tres semanas tanto en proyectos que se están recién lanzando en los que las unidades se pagan con pesos como en los que tienen departamentos terminados a estrenar que se puede pagar cash y que se venden a un promedio de US$2500/m²”. El empresario cree que en momentos turbulentos los financieros permiten el fly to quality, pero en este sector sucede el fly to trust: “La gente dice: ´Tengo los pesos, me queman´. Y se preguntan dónde los pone en un entorno de poca confianza y ahí buscan ladrillos en proyectos con respaldo. Incluso estamos vendiendo departamentos de tickets altos: de entre US$400.000 y US$700.000”, cuenta Spina que tiene 330.000 metros en construcción, entre ellos un condominio en el Bajo Belgrano en donde el metro cuadrado promedia los US$3000/m².

“En cuatro semanas se reservaron 210 unidades del proyecto Open Buenavista”, da números Martín Boquete, director de Toribio Achával, máster broker del proyecto cuando se lance al mercado. La exitosa preventa fue cerrada bajo el formato de friends and family a un valor de entre un 15% y 20% más barato que el monto con el que se lanzará al público general. ”Para nosotros es una venta sin precedentes, nunca habíamos visto este nivel de ventas en departamentos”, afirma sorprendido . El especialista sostiene que “la demanda está con ganas de comprar. Hoy hay una aceleración de las ventas previo a las elecciones. “Esto es algo que nunca pasó. No quiero adelantarme a sacar conclusiones pero cuando la gente sale a comprar algo es porque cree que el precio subirá”.

El emprendimiento de US$70 millones de inversión que sorprendió a los propios brokers es desarrollado por Grupo Portland y CEK, Tiene cuatro edificios de ocho pisos. De las cuatro construcciones solamente se lanzaron a la venta tres, que suman 250 unidades en total y de las cuales 210 fueron reservadas en tiempo récord. En números, la preventa al círculo cerrado salió a US$2200/m², pero en el lanzamiento abierto ese valor ascenderá a US$2700/m² con la expectativa de que una vez terminado cotice por encima de los US$3000 por metro cuadrado, cifra que manejan los proyectos nuevos terminados en la cercanía.

“Hoy el mercado tiene movimientos en pesos con el fin de convertirlos a metros (dollar-linked) por parte de empresas y particulares que quieren buscar un refugio de valor. Es una manera indirecta de comprar dólares a un muy buen valor porque el costo de construcción está, en términos históricos, muy barato en la actualidad”, profundiza sobre el fenómeno de estos tiempos, Alan Mohadeb, socio de CEK, la desarrolladora con 11 proyectos en ejecución que vende las unidades terminadas a un promedio de US$3500/m².

“Esta fue una semana especial para todos aquellos que buscan proteger sus tenencias y realizar inversiones inteligentes, y se nota en la dinámica del negocio, que se aceleró en los últimos 15 días especialmente”, sostiene Camilo Herzovich, director comercial de NorthBaires, la desarrolladora que construye proyectos ubicados en la ciudad de Buenos Aires para el segmento ABC1. La empresa tiene dos proyectos de alta demanda. OM Palermo, que se entregará en 30 meses, con unidades que se venden financiadas en 70 cuotas y que permiten al comprador mudarse en la cuota número 30 y seguir pagando como si se tratase de un alquiler. El precio de venta arranca en los US$2600/m² con tickets que para una unidad de un ambiente y 33 metros cuadrados empiezan en los US$98.000. El fenómeno registra mucho interés entre los inversores que buscan una renta vía las plataformas de alquileres temporarios internacionales, del estilo Airbnb.

El alud de consultas también se replicó para su otro emprendimiento ubicado en Recoleta. En cuanto a valores, el precio de venta de las unidades arranca en los US$3500/m² con tickets que para una unidad de dos ambientes y 60 metros cuadrados empiezan en los US$205.000.

Otro caso concreto de boom de ventas se dio en uno de los emprendimientos que se construirá en el Parque de Innovación. Se vendieron en pozo 150 departamentos en un mes y medio. “Salimos a la venta en julio y en los primeros tres días vendimos 18 departamentos, aún con el contexto político y económico que atraviesa el país. El proyecto original tenía oficinas pero identificamos una mayor demanda de vivienda, lo reconfiguramos y a la semana siguiente ofrecimos más departamentos. Entre julio y agosto vendimos 150 unidades y llegamos a cerrar ocho operaciones en un día”, cuenta anonadado Mariano Gubitosi, gerente comercial de la desarrolladora Grupo Portland que lleva adelante el emprendimiento. Se trata de un proyecto de usos mixtos para el que se invertirá US$38 millones. El 65% de las 191 unidades tienen un ticket mínimo de US$101.000.

Otro dato no menor de la dinámica del mercado inmobiliario es que los productos que apuntan al segmento medio también registraron actividad. “Hay una necesidad de decidir, y de hacerlo rápido. Notamos que el nivel de conversión de consulta a compra se aceleró mucho desde que comenzó el mes, y esta última semana previa a las elecciones las compras se decidieron con más velocidad”, dice Diego Defranceschi, director de proyectos de Saltum, la desarrolladora que tiene dos emprendimiento en dos barrios de la zona norte de la ciudad: WH Coghlan y H Bajo Belgrano. En el primer caso, el precio de los departamentos arranca desde los US$2500/m², con unidades desde 38 m² en modalidad monoambiente hasta 145 m² en cuatro ambientes. ”Está terminado pero se puede comprar con financiación en pesos, mientras que en el del Bajo Belgrano hay una preventa en curso, pre lanzamiento”, agrega el ejecutivo.

¿Es momento de comprar?

A la hora de responder si es momento de comprar, Leandro Soldati, socio de la inmobiliaria homónima asegura que el mercado inmobiliario local atraviesa un momento con condiciones ideales para la compra de una propiedad. “A los dueños les cuesta aceptar la baja de precio porque le queda grabado el valor nominal sin darse cuenta que pueden ejecutar mayores compras. Por eso los procesos de suba son rápidos, todos nos subimos a la bonanza y los de baja son lentos”, explica.

En esa línea Ludmer explicó que la paradoja de un mercado sin deuda es la buena y mala noticia: “Por un lado no hay un banco presionando por eso la gente trata de asociar el valor de la compra a lo que pagó o empatarlo, y mucha gente, incluso prefiere postergar la venta. Es decir, el ajuste es por ritmo y no por precio”, detalla.

En definitiva, en el mercado hay coincidencia en que la Argentina “está regalada” en materia inmobiliaria. “Si uno mira los datos históricos para proyectar dónde estamos parados nos da que los precios que tenemos hoy solo en 2002 y en 1989 estuvieron más bajos en moneda constante que ahora”, compara Soldati.

Por otra parte, los referentes afirman que los valores de venta tocaron piso y que existe una demanda que suma a los que venían postergando la decisión de mudarse y los que tienen un flujo de pesos que, ante la imposibilidad de comprar dólares, lo destinan a los inmuebles.

Gonzalo de la Serna, Ceo de Consultatio profundiza sobre lo que está pasando en el mercado del real estate y lo relaciona con el financiero. Hace un año las acciones estaban 70% por debajo de sus máximos y el real estate se mostraba más resiliente pero en los últimos 12 meses el valor de las compañías se duplicó (o más) en dólares. Ese ajuste de precios relativos dio a entender que los valores de venta de las propiedades tocaron su piso y dan perspectiva de que van a subir. “Lo que sucede es que los activos financieros al ser más líquidos se mueven más rápido pero nos adelantan lo que puede pasar en el ladrillo”, afirma.

El desarrollador Gerardo Azcuy, presidente de la desarrolladora homónima, pone sobre la mesa de discusión el valor del costo de construcción. Asegura que se mantuvo estable, aún está un 10 por ciento por debajo del promedio de la década. Es decir, no es la oportunidad de octubre del 2020 cuando tocó su piso histórico de los últimos 20 años, pero igual sigue siendo una inversión atractiva. “Esto genera que la renta que deja una obra de inicio a fin ronda el 40 por ciento”, afirma. De la Serna insiste en que “el ladrillo es más resiliente que otros activos como el financiero que pueden rendir más en algún momento y en otro no”.

Al mismo tiempo, Boquete cuestiona que los argentinos “estamos acostumbrados a mirar la coyuntura para tomar decisiones pero la verdad es que el inmueble es un producto que trasciende a las coyunturas: cuando se recuperan los valores, es cuando la gente se acuerda de que los inmuebles son para toda la vida”.

Auge de lanzamientos

Boquete reconoce que el contexto también impulsa el lanzamiento de proyectos. De hecho lanzó Nuevo Bella Vista, una urbanización con parque, barrios cerrados de baja densidad, condominios, sectores comerciales, plaza gastronómica, el Colegio Sagrada Familia, estudios y oficinas.

En cuanto a la comercialización, los tickets parten de los US$79.000, con opción de financiamiento en pesos y ajuste CAC en los 24 meses, es decir el plazo de construcción de la obra, en tanto el precio por metro cuadrado arranca en US$1399. “Estamos lanzando además los primeros proyectos residenciales, que junto a los de oficinas, van a completar un nuevo concepto de vida”, afirma Boquete que recibió una ola de consultas por otro emprendimiento que ni siquiera lanzó: Bosque Tortugas, un condominio en Pilar en donde las unidades parten desde los US$110.000 hasta los US$500.000.

Otro de los lanzamientos del año que sorprendió fue la primera torre Pininfarina del país. El emprendimiento lo contruyen los Brito: contrataron al equipo creativo del rey del diseño italiano en autos de lujo -y también del emblemático Torino- para crear un proyecto inmobiliario en el que desembolsarán unos US$30 millones solo en su construcción. Tendrá 35 pisos y 90 departamentos que hoy se venden desde los US$500.000 -los de 82 metros cuadrados- hasta los US$1.500.000 -los semipisos de 240 metros-, aunque también tiene penthouses de US$3,5 millones.

“Tuvimos más demanda que oferta”, reconoce sorprendido Brito, que vende el metro cuadrado a US$6000, un valor por encima de lo que se ofrecen las propiedades terminadas en el barrio más joven y caro de la ciudad. “El mercado convalidó esos precios porque los departamentos son una especie de plazo fijo en dólares: un proyecto distinto con marca internacional con un beneficio que va directo al valor de la unidad”, analiza el empresario que planea terminar el emprendimiento en tres años.

“Nos estamos preparando para cualquier escenario”, responde el empresario ante la pregunta sobre cómo impactaría en el proyecto una brusca devaluación. Brito está convencido de que hoy no es un buen negocio estoquear dólares y que el ladrillo en emprendimientos de alta gama es refugio de valor. “No sólo los pesos queman; los dólares, también” asegura. Tal vez esa fue la razón por la que en menos de un año vendió más del 60 por ciento de los departamentos.

Otro lanzamiento anunciado con bombos y platillos este año es la megaobra que se realizará en Núñez, en el predio en donde funcionaba el exTiro Federal: el Grupo Werthein avanza con el emprendimiento Udaondo de US$180 millones de inversión sin contemplar el valor de la tierra. Esta cifra motorizará la construcción de tres torres premium de 100 metros de altura con residencias, un hotel cinco estrellas y branded residences con una matriz sustentable. Si bien todavía no hay una fecha definida para su comercialización, los cálculos iniciales indican que el valor de las unidades superarían los US$6000 por metro cuadrado cuando se inicie la preventa.

Señales concretas

Durante los últimos meses, el mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dio indicios de estar en un proceso de recuperación, evidenciando un cambio de ciclo en la dinámica del sector. A pesar de la complejidad añadida al panorama económico argentino después de las elecciones primarias (PASO), que incluyó la devaluación y el aumento de la brecha cambiaria y generó un incremento en la inflación, el mercado inmobiliario ha mantenido un sorprendente dinamismo.

Los datos apuntan hacia una tendencia general de reactivación y las cifras arrojaron resultados sorprendentes. Con un total de 4135 escrituras realizadas en agosto, se observó un notable aumento del 32,7% en comparación con el mismo período del año anterior, según el Colegio de Escribanos porteño. Además, este incremento representó un aumento del 23,2% en comparación con el mes precedente. Lo sorprendente es que este crecimiento se ha mantenido de forma sostenida durante 17 meses consecutivos, una de las rachas más largas en la historia del sector.

En lo que va del año 2023, se acumularon un total de 23.398 escrituras, lo que equivale a un destacado aumento del 17% en comparación con el mismo período del año pasado y un 7.6% por encima del volumen alcanzado en 2019. No obstante, es importante señalar que, a pesar de este vigoroso desempeño, el número de escrituras sigue siendo significativamente inferior al promedio histórico de 41.000.

El crecimiento de la cantidad de operaciones inmobiliarias muestra por ahora que las expectativas de un cambio de gobierno y de programa económico están pesando más que el wait and see típico de los tiempos de elecciones presidenciales.

Otro boom: los lotes en los barrios cerrados

Otra efecto elecciones es el boom que se vive en la venta de lotes en los barrios cerrados. Si bien el fenómeno no es masivo, sorprende, sobre todo, por el contexto en el que se da: en un año de elecciones presidenciales en el que además se descuenta la devaluación del peso, períodos en los que el mercado inmobiliario suele paralizarse. Los brokers inmobiliarios buscan explicar lo que está pasando. “La demanda es robusta y se combina con los que invierten en el futuro. Miran a través de la pared de este ciclo político y compran activos reales como refugio de inversión”, analiza de la Serna, de Consultatio, la empresa desarrolladora de Nordelta y Puertos.

En el caso de Puertos, el otro barrio de Eduardo Costantini, ubicado en el nuevo Escobar, disfruta de las bondades del viento de cola del mercado. Orillas, el último lanzamiento de más de 430 lotes, también se vendió a toda velocidad. “Los lotes recién se entregarán en dos años, pero la gente compra como resguardo de inversión porque además, hasta ese momento, no genera gastos debido a que no se pagan expensas”, explica Mariano Monteverdi, director del área residencial de Puertos de L.J Ramos.

Para dar una idea más precisa del fenómeno: durante el primer semestre del año, la firma lanzó dos barrios: Silvestre en Nordelta y Orillas en Puertos. Cada uno de 100 lotes de entre US$150.000 y US$250.000. En ambos casos vendieron todo en el plazo de una semana. De la Serna revela otro factor que podría jugar a favor. En números, el costo de construcción está “estable en el último año y 10% por debajo de la década”. Es decir, por ahora, construir sigue siendo un buen negocio.

“Hoy, la venta de lotes en barrios cerrados vive un boom”, resume Boquete, de Toribio Achával, quien hace dos semanas vendió en una hora el 90% de los lotes de Aluen, un barrio cerrado de zona sur. En una fila virtual similar a la que hacen los fanáticos de la música para los recitales, 62 compradores accedieron a su parcela de tierra y dejaron solo ocho terrenos vacantes de los 70 que se comercializan en esta instancia del proyecto. Lo más curioso del récord es que no son tierras que se venden a precio de remate. Se trata de tickets que arrancan en los US$50.000, un valor con el que podría comprarse un monoambiente en un barrio medio de la ciudad.

“Sin promoción, realizamos una preventa de un proyecto nuevo para adelantarnos a las elecciones y vendimos 62 lotes en apenas un día”, detalla sorprendido Mariano Galeazza, socio de Desarrollos Norte. Se refiere a Verona Pilar, un emprendimiento ubicado a 700 metros del kilómetro 47 de la Panamericana ramal Pilar. El proyecto tiene 181 lotes de 600 a 800 metros cuadrados, que se venden entre US$70.000 y US$130.000 con opciones de financiación hasta en 36 cuotas. Galeazza busca replicar el éxito de Azzurra Tortugas, el primer barrio de la desarrolladora ubicado en el kilómetro 38 de la Panamericana ramal Pilar: lo lanzó en plena pandemia y ya está vendido en un 95%. “Compra gente que conoce la zona y que sabe que el mismo terreno en un proyecto consolidado cuesta US$180.000″, profundiza.

“La gente empezó a entender que pronto habrá escasez, y compra”, analiza Galeazza, que vendió Azzurra Tortugas en tiempo récord: ya hay familias viviendo y 60 casas en construcción. “En lo que va del año, vendimos más de 70 lotes, 15 de ellos dan a la laguna, a valores entre US$ 400.000 y US$450.000. Solo nos quedan 13 al agua”, detalla.

“Es importante destacar que aún en épocas de elecciones y en un contexto de inestabilidad como el actual, la inversión en vivienda es una de las alternativas más seguras y resiste todas las variables porque es una apuesta a largo plazo”, analiza José Iribarren, Director Comercial de Eidico. Agrega que la demanda continúa en zonas consolidadas, como Pilar, Escobar, Tigre o Canning y también en lotes económicos a más corto plazo, a dos años. La empresa lanzó el barrio San Antonio, parte del masterplan Canning Village. “Los lotes rondan entre los 600 y los 995 m², con valores que van desde los US$35.000 a los US$64.500″, detalla el ejecutivo. El proyecto incluye dos etapas, de las cuales hasta el momento se lanzó la primera con un 60% de suscripción.

En una Argentina impredecible, el auge de los ladrillos gana protagonismo como uno de los fenómenos de estos tiempos. Este suceso inesperado es una prueba que los bienes tangibles son ganadores en un contexto incierto.