Eduardo Costantini anticipó cuál es el riesgo de una híper y a cuánto debería estar el dólar

Con la participación de más de 200 empresarios de la industria, LA NACION realizó la octava edición del Summit de Real Estate, el encuentro que anticipa lo que viene en el mercado inmobiliario en un contexto en el que el escenario político y la volatilidad cambiaria afectan las expectativas macroeconómicas. Además, afirmó que descuenta un cambio de Gobierno.

Los referentes del sector analizaron el futuro de los precios de las propiedades sobre todo si se tiene en cuenta que los inmuebles están dolarizados. Y coincidieron en perspectivas favorables para un sector clave en el desarrollo del país. Sobre el cierre del encuentro anual, Eduardo Costantini, CEO de Consultatio y creador de Nordelta fue el encargado de analizar no solo el futuro de las inversiones en ladrillos sino también qué le depara a la economía argentina: devaluación, los riesgos de una hiperinflación, shock o gradualismo y qué pasará con el mercado inmobiliario fueron algunos de los temas sobre los que respondió.

-¿Cómo mantiene la pasión por invertir en un país con tanta montaña rusa macro y cambios en las reglas de juego?

Yo nací en esa Argentina, o sea, nunca viví una estabilidad económica o mejor dicho solo por algunos períodos, relativamente cortos. Por ejemplo, en la década del 90 viví algunos buenos años. La Argentina tiene un mal endémico que está por encima de los recursos que tiene. Entonces la inflación es clásica, el déficit, la crisis de reserva, la disparidad de los precios relativos siempre desajusta la macro.

-¿Cuáles son sus perspectivas entonces?

El corto plazo es una licuadora. Está todo desarticulado. Pero para el mediano plazo espero un cambio para mejor. La Argentina no tiene recursos, el Estado está quebrado, tiene cero reservas, un déficit estructural, falta crédito internacional. Hay un gran desbarajuste. Por eso no queda otra alternativa que volver al orden y vamos en ese camino hacia una estabilidad de largo plazo que con mis 77 años nunca viví.

-Para lograr esa estabilidad, ¿los gobernantes deben asumir los costos políticos de ordenar la macro?

En el corto plazo sí. Lo que pasa es que lograr un orden debería ser una política de Estado. Ese orden empieza por lo institucional y por lo moral, lo ético y por la estabilidad macroeconómica. El primer pilar es ordenar las cuentas públicas, es decir que el Estado no gaste más, que es lo que lo termina llevando a emitir de más, a intervenir el Banco Central, a retrasar el dólar descompaginando todos los precios relativos. Te quedás sin reservas. Cuando vos seguís el desorden, la macro te pasa la factura. El cepo es el primer manotazo del político para atrasar el dólar, para que la inflación no salga a la superficie o salga con menor virulencia.

-Pero, igual hay inflación…

Y claro, en definitiva, tenemos la inflación que tenemos con el cepo, los precios justos, los precios regulados…

-Y cómo se sale de todo esto: ¿gradualismo o shock?

Esa es una pregunta difícil. Creo que en la experiencia de las economías que tuvieron semejante desajustes llevaron varios años para bajar la tasa de inflación. No lo podés hacer de un año para otro. En realidad, los países que lo hicieron también lograron un acuerdo político que no se ve en la Argentina. El país tiene un problema político, no tiene ningún problema material insalvable. Al contrario, si vos ves la potencialidad que tiene la Argentina es muy fuerte en todo: en el agro, en la minería, en la industria del conocimiento, en la cantidad de reservas del sector privado que hay en el exterior. Entonces es la política la que tiene que dar esa respuesta que nunca termina de darla, porque no hay un estadista que ponga la prioridad en el orden. Hoy se maneja mucho para el corto plazo, para imperar, para ser elegido en la próxima elección. Se le hace trampa al país.

-¿Cuál debería ser el valor del dólar?

El dólar oficial está muy barato y el libre está demasiado elevado. La realidad está en el medio, pero es como tirarle un tiro en movimiento, porque cuando vos empezás a reajustar, a equilibrar, a calibrar las distintas variables se produce una devaluación que inexorablemente habrá. O sea, no hay manera que no se pueda devaluar. Hay que devaluar porque no hay reservas y la demanda es infinita de este dólar. Todo esto llevará a un salto en la inflación de corto plazo. Entonces, obviamente el dólar de equilibrio va a subir pero tiene que ser mucho más bajo que el libre. Un buen plan económico que tiene un sustento político lo que hace es modificar expectativas, cambiar la dirección de los flujos de dólares. Y eso lo tenés que administrar porque se va a producir un cambio de expectativa acelerado para bien: entonces Ingresan dólares, lo atrasas, te quedas dormido en los laureles con ese atraso del dólar y eso también te produce un desequilibrio en el largo plazo. Entonces siempre tenés que hacer calibrar las variables, pero basado sobre todo en el equilibrio fiscal.

-¿Qué debería tener un plan con foco en el equilibrio fiscal?

Dentro del equilibrio fiscal hay que lograr la viabilidad social del cambio. No podés hacer un ajuste a mansalva. Tenés que hacer que el Estado sea más eficiente y que la asignación de recursos también sea más eficiente. No es un problema que se puede resolver de la noche a la mañana con un plan de shock. Si se logra el equilibrio fiscal, el Gobierno no necesita endeudarse en exceso porque no tiene la necesidad de pagar ese exceso de gasto. Hoy lo que está pasando es que como el Gobierno no se puede endeudar porque no le prestan la totalidad que necesita lo que hace a través del Banco Central es emitir dinero, lo que termina generando un aumento de precios. Si uno tiene en orden las finanzas de la casa, no tiene que endeudarse. Ese es el pilar para ordenar las variables monetarias y lograr la estabilidad de precios que es lo que hace que la moneda se fortifique y lo que hace que el ahorro aumente. No tenemos moneda y es fundamental que haya moneda y ahorro nacional. Ese es el ABC de un país.

-Qué lo hace pensar que nos ordenaríamos… si en la Argentina venimos repitiendo esta historia desde hace años. ¿Por qué ahora?

Porque si no se hace, como ya tocamos fondo, no tenés manera de financiar el día a día, o sea, la deuda pública tiene un rendimiento del 30%. El Gobierno está vendiendo bonos con un 50% de costo, un disparate. Entonces no hay forma de financiarte, si no el riesgo es una híper. Por obligación tenés que hacer una vuelta al orden. Creo que habrá un cambio político también. No creo que el oficialismo gane y me parece que vamos hacia una ortodoxia económica por obligación y también por ideología porque creo que ganará la oposición.

-Y esta ortodoxia económica es la que nos podría hacer salvar de una híper…

Creo que sí.

-Habló de devaluación, ¿cómo impactará en el precio de las propiedades que se venden en dólares?

Devaluar se devalúa todo el tiempo, El dólar libre vale lo que vale y en realidad en la historia argentina, cada vez que hubo una corrida cambiaria, la venta de propiedades cayó y el valor de las propiedades también. Ese es un axioma casi inexorable, salvo la pandemia que luego de 50 años como inversor inmobiliario vivimos, por ejemplo, en Nordelta y Puertos un aumento en las ventas y en los precios en dólares aún con corrida cambiaria. Algo que pasó por un efecto externo muy fuerte, que fue el cambió el deseo de las familias de salirse los departamentos castigados por la situación de la ciudad. Salvo está situación tenés una correlación inversa entre el dólar y las propiedades. Ahora, también es cierto que vendimos el edificio del BBVA por temas regulatorios que le impedían al banco enviar utilidades al exterior o no podían dolarizar. Entonces, lo que se está dando hoy también es la compra motivada para proteger a aquellos bolsones que deben permanecer en pesos. Entonces, en ese contexto, nosotros nos movemos con ventas de los distintos proyectos, vamos navegando y produciendo ventas no eufóricas.

-¿Está hablando de un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario?

Lo que ha ocurrido en los últimos meses es que el mercado empezó a descontar el cambio de gobierno en forma tardía porque en el ciclo anterior con la posibilidad del cambio de gobierno de la segunda presidencia de Cristina se empezó a descontar antes -para bien-, un cambio político. Ahora, hace algunos meses que empezó a ocurrir eso. Por eso subió la bolsa, subieron los bonos argentinos y también la propiedad.

-El ladrillo es refugio de valor acá en el país y en el mundo…

Hay que ver como se segmenta. Tenés la inversión en oficinas que cayó en general por la menor ocupación y la emigración del trabajo hacia ciudades periféricas y del home office. Ahí el aumento de tasas le pega más al inversor porque se hace con deuda y poco capital. Luego la inflación que ha casi duplicado el costo de construcción en los Estados Unidos en los últimos diez años y ahí si se da esa protección del ladrillo frente al dólar. Después tenés ciudades ganadoras como la Florida en donde la tierra subió tres veces en dólares.

-Y hoy los precios en Miami tocaron un techo…

Eso no lo sé. Estoy sospechoso de los valores alcanzados. Por ejemplo, cuando construimos Bal Harbour en 2014, el terreno y la construcción costó US$8000/m² y hoy está en US$20.000/m². En ese caso, se dio porque el Estado ha hecho una transformación estructural: absorbió gente, empresas, entonces se ha valorizado enormemente la propiedad. No es lo mismo que pasó en Nueva York.

-Volviendo al mercado local está pasando algo contracíclico, se venden propiedades en tiempos preelectorales

Se está vendiendo pero de una manera incipiente. No es que se vende cualquier cosa. Nordelta y Puertos andan relativamente bien. Nordelta mejor porque queda un barrio y medio y la gente sabe la escasez y que aumentará en dólares. Y en los proyectos en Capital, la mejora es relativa.

-¿Puertos no fue perjudicado por el fenómeno de “vuelta a la ciudad”?

No, no, para nada.

-¿Los precios tocaron piso?

El mercado está muy selectivo por cambios de especificación de las propiedades. Los nuevos proyectos responden mejor: tienen amenities como el gimnasio, las piletas, los espacios abiertos, los lugares de reunión. Son cosas que la gente valora mucho frente a la propiedad de hace 30 o 40 años que no tiene esos servicios y que están siendo castigados por la demanda. Entonces lo que sucede hoy es que tenés transferencia de familias de un proyecto a otro.

-¿Qué pasó con la tierra que tiene en Catalinas? ¿Qué construirá?

En Catalinas tenés un caso de flexibilidad. Teníamos un proyecto espectacular de un estudio americano, eran oficinas de ultimísima generación: 92.000 metros propios con grandes terrazas pero el corporativo es un mercado muy castigado. Teníamos miedo de la demanda estructural a mediano, largo plazo. Entonces lo convertimos en un proyecto de usos mixtos que en principio será una torre residencial con todos los atributos que la nueva demanda exige.

¿Y de ese proyecto mixto, qué porcentaje será residencial y cuánto de oficinas?

No lo sabemos. Ahora está concebido como todo residencial con una gran actividad en la planta baja de comercios, proyectos de arte, de diseños al aire libre, cerrados, espacios de trabajo, estudios con piletas en el piso 40, un club en el piso 12.

¿Será una ciudad vertical como el proyecto que construyen sobre avenida Huergo?

Por escala es mayor: serán 240 metros de unificación del cero. Hay un proyecto con nuestros copropietarios, porque son siete edificios y se va a reciclar la avenida Madero ampliando las veredas, haciendo un proyecto de arte, mobiliario urbano lo que cambiará totalmente la zona.

¿Cuánto invertirá en ese proyecto?

Considerando el valor del terreno serán unos US$350, US$400 millones.

-¿Cómo ve el potencial de esa zona?

Son más de 200.000 metros, siete terrenos que generarán un nuevo lugar en la ciudad de Buenos Aires que también va a prestar servicios a Catalinas que en su planta baja no tiene servicios gastronómicos ni plazas y que le falta vida porque fue concebido en otro momento. Con estos emprendimientos habrá una conectividad con el otro lado de la avenida Madero entonces va a recibir gente de Catalinas y de otros lugares por los eventos que vamos a hacer.

-¿En algún momento el metro cuadrado en Buenos Aires alcanzará el de las propiedades en las ciudades del primer mundo?

. No, no, equiparar no creo. Eso sería Argentina año verde, si no se arregla la política, el nivel de corrupción y la estabilidad macro…. Ahora el valor de las propiedades en el país en el fondo es irrisorio porque si vos tomás los precios relativos en Uruguay cuestan exactamente 100% más, a media hora de acá. Son ciudades que te ofrecen muchísimo menos servicios y en la que construir te sale exactamente el doble. Otro ejemplo: en Miami un edificio construido sin el terreno tenés que pensar en una inversión de US$8000, US$9000/m². Cuando fui a Miami en la crisis del 2009, el primer terreno que compré -que fue Oceana Key Biscayne- me salía más barato de lo que salía en Buenos Aires. Compré por menos de US$2000/m² sobre el agua, cuatro manzanas en una isla espectacular, mientras que detrás del Malba se vendió un terreno en US$4500/m². Pero ahora ese terreno en Miami cuesta US$15.000/m². Es decir, se multiplicó por 10 en dólares desde el inicio a la salida de la crisis de 2008-2009 a hoy, Esto significa que los precios relativos cambian y hoy construir súper high end sobre el agua con el costo del terreno cuesta US$18.000 y acá saldría un decimal de eso.

-¿Cuál es el consejo que le da a un inversor?

Hay que diversificar. Igual hoy quien invierte en un inmueble como bien de uso también busca calidad de vida. Ese fue un efecto de la pandemia: revalorizar la calidad de vida de las familias.

-En este contexto, ¿hay oportunidades?

Hay oportunidades porque la oferta será diferente y más alineada con lo que se busca que es lo que comentaba anteriormente los amenities, Es decir, si el terreno está bien ubicado, su ancho, si es propicio para lo que se quiere desarrollar, para la pieza arquitectónica, hay una ventaja comparativa frente a los otros departamentos que tienen su antigüedad y la gente claramente va a desear lo que vos estás construyendo a lo anterior.

-¿Qué le diría a un joven que está emprendiendo, que sueña con ser desarrollador en el sector y que se empieza a encontrarse con algunas piedras en el camino?

Algo que es alentador es que la gente premia a la honestidad de un proyecto. La gente valora que uno cumpla con su palabra, haga las cosas con creatividad, con contenido: vino Coldplay y llenó River. El Malba explota de gente porque si hacés cosas buenas, el argentino da respuesta. Por supuesto, lamentablemente está muy segmentado porque mucha gente no tiene los recursos para poder disfrutarlo pero aquellos que los tienen lo valoran y responden.