Nuevos tiempos: la tendencia de vivir y trabajar en el mismo barrio

El mercado de las oficinas se sigue expandiendo. Este tipo de inmuebles comerciales parece buscar -a pesar de la crisis económica- nuevos horizontes, impulsado por la cultura de la descentralización. Cada vez son más las empresas que buscan salir de las localizaciones convencionales para radicarse en barrios o zonas que cuentan con buenos accesos y amplia y variada oferta de servicios, tanto gastronómico como financieros. Dos de los lugares que más llamaron la atención, tanto de los desarrolladores como de los inversores, fueron Palermo y Villa Crespo. Estos dos barrios que desde hace un tiempo parecen haber desdibujado sus límites, poco a poco comenzaron a dar forma a un nuevo y singular conglomerado urbano.

Los que conocen del tema afirman, sin temor a equivocarse, que este sector de la ciudad de Buenos Aires está experimentando una metamorfosis tan radical que hasta llegará a transformar la identidad de la zona. Este polo inmobiliario dominado por Palermo y Villa Crespo en la última década había registrado la construcción de unos 100.000 metros cuadrados de edificios de oficinas de entre 2000 y 34.000 m2 rentables. En la actualidad tiene en obra una cifra que duplicará los metros cuadrados existentes, distribuidos en unos seis proyectos de primer nivel. “El proceso constructivo que está viviendo este submercado cambiará no sólo la dinámica de estas zonas sino que, además, las convertirá a cada una de ellas en barrios de usos mixtos. Cuando eso sucede los lugares pasan a tener una vida 7x24 y eso rápidamente encuentra su rebote en el comercio, en los espacios gastronómicos y en los locales de servicios. Sin dudas, no sólo cambia la fisonomía, sino también la dinámica social y económica del lugar”, cuenta Domingo Speranza, CEO de Newmark Knight Frank Argentina.

Según Gustavo Glazman, socio de la desarrolladora Infinity Line -que actualmente se encuentra llevando a cabo emprendimientos de oficinas en la zona- Palermo ya dejó de ser sólo un polo gastronómico y de esparcimiento. “Con la llegada de las oficinas se transformó en uno de los barrios preferidos del público joven para vivir y trabajar. Es un lugar que, en los últimos tiempos, se convirtió en un aspiracional que suele cautivar por su ritmo de vida propio y por su fisonomía”, comenta el desarrollador. Y agrega Speranza: “Se trata de un conglomerado que no se detiene. Las propuestas corporativas siguen en aumento. Por estos días, el submercado cuenta con seis desarrollos planificados y en ejecución. Éstos se sumarán al inventario actual y en los próximos años representarán alrededor de 130.000 metros cuadrados que incrementarán notablemente el stock”.

Según el broker, el gran impulso del cambio en esa zona de la Ciudad de Buenos Aires fue dado por la modificación del código de planeamiento urbano. La norma anterior no permitía la construcción de complejos de oficinas de grandes dimensiones. “Esa imposibilidad fue dando forma a la identidad barrial. Allí los desarrolladores sólo podían construir estudios y oficinas pequeñas, las que -en muchos casos- hasta venían equipadas con baños completos con bañeras. Era algo singular y gracioso, como una combinación de oficina con vivienda. Pero también hay que decir que -a pesar de ello- esos proyectos fueron muy exitosos y contaron con un público ávido por ese tipo de inmuebles. Algo similar sucedió en el barrio de Belgrano. Allí, excepto en un pequeño tramo, no permitían oficinas de grandes dimensiones y los desarrolladores se las arreglaron para crear proyectos con unidades de hasta 150 metros cuadrados que contaron con una muy buena demanda”, dice Speranza.

Los que saben sostienen que éste es un tipo de espacio de trabajo cada vez más elegido por empresas jóvenes -principalmente- pero, con la inauguración de los nuevos proyectos de oficinas premium que actualmente se encuentran en obra, esta zona comenzará a sumar nuevos actores.

Por otra parte, año tras año, experimenta un gran crecimiento. Este submercado -conocido como Palermo pero que incluye a Palermo y Villa Crespo- excede a los dos barrios en cuestión e incorpora también algunas zonas de Chacarita y Colegiales. “El denominado efecto derrame llega con fuerza a los barrios linderos y esto se empieza a ver tanto en nuevos proyectos como en la oferta de servicios y en los valores de compra y venta de las unidades”, explica el CEO de Newmark Knight Frank Argentina.

Para Eduardo Di Buccio, gerente de negocios de CBRE Argentina, Palermo y -en menor medida- Villa Crespo se transformaron en un submercado de oficinas que cuenta con una gran aceptación tanto por parte de las empresas como del público usuario. “Éste es un polo de oficinas pujante que cada vez más comienza a estar en el radar de las compañías importantes. El inventario actual está compuesto por edificios clase A. Si bien algunos aspectos técnicos de los edificios clase A son inferiores a los de clase A+, la realidad es que los proyectos en construcción y planificados para el submercado de Palermo serán Clase A+”, explica. Y agrega Speranza: “En la actualidad se están construyendo una gran cantidad de metros cuadrados premium que no sólo pondrán a la zona en el centro de todas las miradas sino que, además, elevarán el nivel de ese submercado. Ello, sin dudas, impactará tanto en lo referido al nivel de las propuestas como en los precios de venta y de alquiler ofrecidos en esa zona”.

Los especialistas sostienen que estos barrios cuenta con interesantes alternativas de transporte público, servicios y buena calidad de accesos. “Estoy convencido de que esta parte de la ciudad podrá sacar provecho de una tendencia cada vez más consolidada: la instalación de espacios de oficinas en ámbitos mayormente residenciales. Una de las principales contras que había antes de la pandemia era la distancia que existía con la zona de Tribunales, bancos y organismos públicos, por ejemplo. Ahora con la incorporación del trabajo remoto esto ya no representa un inconveniente”, explica Gonzalo Meira, director de Jones Lang Lasalle Argentina (JLL).

El paraíso de la comunicación

Los conocedores afirman que, durante un largo tiempo, Palermo y sus barrios vecinos se habían convertido en un polo de oficinas vinculadas con la comunicación, la publicidad y el marketing; pero, con el paso de los años, las empresas radicadas fueron diversificando los rubros. “Aunque, mayoritariamente, firmas vinculadas con los medios de comunicación y publicidad sigan optando por esta zona, cada vez son más las compañías que suelen sucumbir con el encanto del entorno y por la oferta de servicios de este rincón porteño”, explica Speranza.

No hay que pasar por alto que este submercado brinda beneficios fiscales para las empresas del rubro audiovisual, según lo detallado en la Ley 3876 (vigentes hasta 2026). Esta legislación sólo beneficia a las empresas vinculadas a dicha industria. Entre las ventajas que ella ofrece se destaca, por ejemplo, la exención del pago de ingresos brutos, del impuesto a los sellos, el pago de ABL y reciben créditos especiales para su radicación en la zona del Distrito Audiovisual (que abarca Palermo, Chacarita, Villa Ortuzar, Paternal y Colegiales). “Este polo se consolidó de la mano de la creación del distrito audiovisual, un incentivo municipal que desde sus comienzos convocó a jóvenes profesionales, artistas, y extranjeros. Todos ellos llegaron con requerimientos innovadores y desafiantes para los developers. En algún punto la identidad del barrio se fue construyendo por el movimiento que le otorgó a ese submercado la oferta y la demanda”, comenta Meira.

Tanto Di Buccio como Glazman coinciden en que se combinan varios aspectos en Palermo y Villa Crespo que los convierten en un lugar atractivo. “Una de las principales características es la lejanía con las áreas de la ciudad que padecen alta congestión de tránsito. Otro punto que lo presenta como un sitio demandado es la cercanía con una gran cantidad de barrios residenciales, el buen acceso vehicular, la proximidad con una amplia oferta gastronómica y una variada oferta de servicios y de medios de transportes público.

Proyectos en construcción

Según el reporte de oficinas realizado por la firma Newmark Knight Frank Argentina, en la actualidad existen más de 120.000 metros cuadrados en obra en la zona de Palermo, los cuales se distribuyen en Mirablia Central (37.000 m2), Mirabilia 851 (60.000 m2) y Nómada Palermo (25.000 m2), entre otras propuestas. “Las nuevas obras están llamadas a cambiar aún más a la zona”, comenta Gabriela Roig, socia de Roig Parasol Propiedades, responsable de comercializar los proyectos Mirabilia. Y agrega: “Los desarrollos que se encuentran en construcción en la zona, en la mayoría de los casos, son oficinas de última generación que responden a los requerimientos pospandemia. Los dos edificios Mirabilia ofrecen plantas de 4500 metros cuadrados, en un solo nivel, y cada unidad cuenta con terrazas y/o expansiones propias. Esto es algo que se convirtió en una necesidad tras la irrupción del Covid-19 y la declaración de la pandemia. Hoy, todas las empresas demandan buena ventilación, luz natural y hasta jardines o plazas públicas o semipúblicas, en el caso de los emprendimientos más importantes”.

Entre otras de las novedades se encuentra el proyecto que lleva adelante la desarrolladora Infinity Line ubicado en Niceto Vega al 5500. “Allí, junto con la desarrolladora KWZ, estamos comenzando un edificio de 15.000 metros cuadrados de oficinas con plantas flexibles de entre 60 y 700 metros cuadrados. El complejo ofrecerá entre sus amenities salas de reuniones y conferencias, espacios de co-working indoor y outdoor, entre otros servicios. Ésta es una propuesta que viene a dar respuesta a un público joven que se identifica con la zona y con un tipo de vida más descontracturada”, explica Glazman.

Hablemos de precios

Los que conocen del mercado dan cuenta de que, si bien la crisis afectó a Palermo -como al resto de los polos de oficinas-, ésta es una zona privilegiada que parece no sufrir de igual modo el fantasma de la vacancia. “Palermo sigue siendo uno de los rincones porteños con poca vacancia y precios relativamente estables. Entendemos que, de iniciarse una recuperación económica, el submercado saldrá fortalecido por sus ventajas que se posicionan como un diferencial”, señala Di Buccio.

En cuanto a valores, “Palermo posee rentas más competitivas que la zona Norte, comparables con el Corredor Panamericana. El promedio mensual de alquiler se ubica entre los US$25 y US$27 dólares el metro cuadrado”, dice Speranza.

Lo que se viene

En este contexto, las perspectivas a futuro son más que alentadoras para esta parte de la ciudad. “Estimamos que el nivel de vacancia podrá crecer en este presente donde el retorno a la oficina es controvertido; sin embargo, en línea con las tendencias que observamos en otras ciudades, la vuelta presencial al ámbito laboral va a ocurrir, y la oferta de oficinas en estos submercados será crucial al momento del esperado regreso”, concluye Di Buccio