¿El nuevo Villa Crespo?: cuál es el barrio porteño que promete revalorizarse

Calles adoquinadas y arboladas con silencio de siesta, combinadas con un activo centro comercial, hiper-conectado a través de tren y colectivos. Así es La Paternal, el barrio que de acuerdo con la cartografía oficial se sitúa entre las calles y avenidas Chorroarín, Del Campo, Garmendia, Warnes, Paysandú, San Martín, Álvarez Jonte, Gavilán y Arregui, limitando con los barrios de Villa Ortúzar, Agronomía y Villa del Parque, además de Villa Crespo, Chacarita y Caballito.

El crecimiento de estos tres últimos barrios altamente demandados es, por cierto, una de las razones por las que desarrolladores y compradores comenzaron a interesarse por La Paternal, un sector de la ciudad estratégico no sólo por su ubicación en el mapa, casi en el centro de Buenos Aires, sino también beneficiada por las obras que realizó el Gobierno de la ciudad de Buenos Aires: en concreto, la construcción del viaducto y el Metrobús, que la conecta en minutos con Palermo. Opciones a la que se suma el ferrocarril San Martín, que acerca la zona a Retiro y a Villa Devoto. Por último, dicen los vecinos que, en efecto, por ahí no se inunda más.

Además, los valores hacen interesante el negocio. Así lo revela apelando a las comparaciones Pablo Brodsky, socio de Predial, firma inmobiliaria presente en la zona desde hace no menos de 10 años. Según explica, la tierra vale la mitad que en Almagro y Villa Crespo y los precios de venta son, entre un 20 y un 30% más bajos que la oferta que se concentra en los barrios aledaños. “El área permite escalabilidad y reemplazo”, explica el comercializador con emprendimientos concluidos en Remedios de Escalada al 900 y al 1000, la calle Donato Álvarez y otras obras sobre la calle Fragata Sarmiento.

De acuerdo con el broker, hoy se consigue el metro cuadrado terminado por menos de US$1800 y oportunidades con tickets desde los US$51800. “Hay una oferta de unidades de 40 metros cuadrados. Todo está muy enfocado en primera vivienda”, explica, vinculando las tipologías en oferta con la ubicación y su cercanía a distintos medios de transporte. En cuanto a la demanda, señala, “es relativamente nueva: no sólo la gente no buscaba la zona sino que La Paternal ni siquiera aparecía en buscadores”.

El desarrollador apostó fuerte a la zona: sobre la avenida San Martín, con un par de cuadras de diferencia, en el corazón comercial del barrio, avanza con un edificio de 17 pisos con unidades a partir de los 45 m², con cocheras, gimnasio, piscina y SUM. La apuesta es agregar valor. Y hay más ejemplos en ese sentido. Muy cerca de ahí, en la intersección de tres calles -Espinosa, Donato Álvarez y Juan Agustín García-, en un terreno de 840 m² con forma de trapecio y con atmósfera bien barrial, se proyecta Vivum, un edificio de 6500 m² con servicios centrales como laundry, salón de usos múltiples, sector parrillero y piscina y en cada piso el hoy casi impostergable espacio de guardado de bicicletas. En concreto, ofrece desde monoambientes con terraza hasta dúplex de tres ambientes con patio. “Está dirigido a quienes no aceptan pagar el sobreprecio de las zonas top”, define el arquitecto Diego Vega, titular de Vega Organización Inmobiliaria, comercializador de la iniciativa cuya obra estará comenzando, según lo planeado, en junio de este año. Volviendo sobre el pricing como uno de los principales diferenciales agrega que: “salimos con valores de pozo de US$1500”.

De acuerdo con el broker, en el área, el metro cuadrado a estrenar terminado tiene un tope de US$2500. “Los usados varían mucho, ya que hay edificios muy antiguos y en regular estado cuyos valores arrancan en los US$1500”, puntualiza, fortaleciendo el concepto inicial: valores en una ubicación apreciada, rodeada de áreas consolidadas, que son tendencia, y que permiten el acceso a la vivienda por primera vez.

Un punto clave a tener en cuenta son las diferentes áreas que se generan dentro del barrio: sobre avenida San Martín; “La Isla”, un espacio delimitado por las vías de los ferrocarriles San Martín y Urquiza, por el cementerio de Chacarita y por el parque de la Facultad de Agronomía y Veterinaria -nombre dado a raíz del parcial aislamiento del resto del barrio-; y por último, Paternal Norte, entre el ferrocarril Urquiza y el límite con Parque Chas y Villa Ortúzar.

Límites laxos

El barrio está fuertemente identificado con el fútbol. La cancha de Argentinos Juniors que vio brillar al primer Diego Maradona, en Boyacá y Juan Agustín García, es todo un símbolo de La Paternal. Pero lo cierto es que al margen de los límites oficiales establecidos, al igual que lo que sucede en otras áreas de la ciudad, el barrio se extiende más allá de sus fronteras, incluyendo por caso a Villa General Mitre, donde verdaderamente está emplazado el estadio, o la zona de San Martín y Juan B. Justo.

No obstante, la Ley de Comunas de la Ciudad de Buenos Aires ubica a estos dos barrios (La Paternal y Villa General Mitre) en comunas diferentes, prácticamente derribando así una leyenda urbana: el guitarrista Norberto Pappo Napolitano, domiciliado en Artigas y Camarones, siempre fue vecino de Villa General Mitre, aunque su mito diga que es el Carpo de La Paternal. Pero no siempre el fan, el vecino y el mercado establecen estas distinciones.

Para Ariel Venneri, desarrollador de Mahe PHs Eco, lo cierto es que tanto Villa General Mitre como La Paternal tienen otras cosas en común además de su difuso límite: se trata de “barrios genuinos”. Según explica, son áreas caracterizadas por su autenticidad, típicamente porteñas, con pasado, presente y futuro y “muy buscadas por gente joven, artistas plásticos que ven en el tipo de construcción baja que predomina en la zona la oportunidad de instalar su atelier”. Algo parecido a lo que pasaba en Villa Crespo, unos años atrás.

En efecto: en el barrio hay oferta de viejos y tradicionales PH y nuevas propuestas, como la de Mahe, enfrente de la plaza de la Asunción, en Luis Viale al 2200, que, según su desarrollador, busca combinar las ventajas de estas tipologías características de principios de siglo XX -patios y terrazas; poco espacio común lo que redunda en expensas bajas- con cuatro pisos de altura y la concepción sustentable de la presente centuria (energías combinadas y renovables; recolección de agua de lluvia).

“En ciertas áreas, el barrio está degradado”, dice con relación a La Paternal, en general, refiriéndose a sectores lindantes con ferrocarriles. Por cierto, además del San Martín la línea Urquiza también forma parte del barrio. Se trata de zonas donde, puntualmente, algunos ven crisis y otros, oportunidad. Según distintas fuentes, son terrenos que se encuentran en la mira de varios desarrolladores, que, sobre todo, observan a las inmediaciones del nuevo viaducto como una posibilidad concreta de llevar a cabo sus proyectos, áreas posicionadas por el valor de incidencia de la tierra que hacen posible -y atractivo- el negocio de construir.