Ley de alquileres: entre los fantasmas de la derogación, su suspensión y los aumentos que vienen

La ley de alquileres volvió a la agenda política. El Gobierno busca la forma de paliar la crisis habitacional que generó un mercado con contratos que aumentaron casi 250 por ciento desde la sanción de la norma en junio del 2020 y la amenaza de alcanzar subas de tres dígitos en el corto plazo, en un escenario con alta demanda y listas de espera.

La decisión de derogar la norma la tomaron en el almuerzo que compartieron el propio presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía, Sergio Massa. Ambos habrían coincidido en que esa ley “no da para más”. La intención sería modificar, por medio de un decreto de necesidad y urgencia, la legislación actual que fue aprobada por Diputados a fines de 2019, durante el Gobierno de Macri, y sancionada en el Senado durante la gestión de Alberto Fernández.

En el caso de que se concrete, los cambios que analizaría el Gobierno son suspender la ley por 180 días con un DNU que restablezca la legislación anterior y sumaría algunos beneficios impositivos para los propietarios que destinen sus departamentos al mercado de los alquileres: la renta del negocio no pagaría Ganancias y la propiedad estará exenta de Bienes Personales. El objetivo es claro: aumentar la oferta en alquiler, hoy en el mínimo histórico.

Sin embargo, el proceso no sería tan sencillo, ni inmediato. Para empezar no es la primera vez que Massa se pronuncia sobre los alquileres: sobre fines del 2021, al frente de la Cámara de Diputados, había anunciado su intención de modificar la ley.

Meses más tarde, en marzo del 2022 se habló hasta de suspender la norma durante 90 días . Una información que congeló la firma de los contratos. Un efecto que se replicó hoy cuando trascendió la intención de cambiar la ley en vigencia. “Los propietarios suspendieron las operaciones que se cerraban esta semana: nos dicen que si se va a derogar prefieren esperar”, reconoció Marta Liotto, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (Cucicba).

En este contexto, el economista especializado en vivienda, Federico González Rouco recordó que en el Congreso hay presentados dos proyectos de reforma a la Ley, uno del Frente de Todos y otro de la oposición. “Que ponga primera el Congreso y listo. No es necesario seguir metiéndole incertidumbre a los que necesitan alquilar”, reclamó.

Se refiere a los dos dictámenes firmados en julio pasado -uno de mayoría en representación del Frente de Todos, y otro de minoría, que unificó las posturas de Juntos por el Cambio, Frente de la Concordia, Interbloque Federal y el Interbloque de Provincias Unidas-, que no avanzaron porque ninguna fuerza política logró generar el consenso que le permitiera reunir los votos necesarios (129) para la sanción de una nueva ley. El tema tampoco fue parte de la agenda de las sesiones extraordinarias del Congreso.

En líneas generales, el dictamen de mayoría del oficialismo estaba centrado principalmente en la generación de incentivos fiscales para los propietarios, con el objetivo de aumentar la oferta de alquileres, y así, regular los precios, mientras que la iniciativa de la oposición proponía modificar los criterios de actualización y duración de los contratos.

1-En caso de derogarse, ¿qué establecería la nueva norma?

A la hora de consultar al propio Gobierno sobre hacia dónde se direccionaría la nueva propuesta que reemplazaría a la ley actual, fuentes directas del ministro reconocieron que estudian el tema pero sin dar detalles. “Cuando el año pasado nos reunimos en el Congreso, el equipo de Massa estaba más cerca de una menor regulación y de volver a la ley anterior”, recordó Liotto, que representa a las inmobiliarias de la ciudad de Buenos Aires y quien cree que es una buena señal que el tema vuelva a estar en la agenda política.

Con ese antecedente, propietarios, inquilinos e inmobiliarios se ilusionan con la posibilidad de que vuelvan a entrar en vigencia los artículos del Código Civil y Comercial derogados por la actual ley de alquileres. Esto significaría principalmente volver a los contratos de dos años y a la actualización semestral acordada libremente entre propietario e inquilino -en línea con la inflación-.

Los plazos de los contratos y los ajustes de precios fueron las dos principales críticas a la norma en vigencia que extendió los plazos de los contratos a una duración de tres años y estableció que se aumenten una vez al año en base a un índice que establece el Banco Central -que cruza salarios e inflación-. Un combo que generó incertidumbre entre los propietarios.

2-¿Cómo se definiría la nueva legislación?

En cuanto al proceso, está claro que si el Gobierno decide derogar o suspender la ley, hay que reemplazarla. “No puede quedar una situación de anomia, que significa sin ley. No se puede resolver con un decreto sino que sea cual fuera la decisión debe pasar por el Congreso”, afirmó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina y especialista en Derecho Inmobiliario, quien aclara que es el poder legislativo el que debe derogarla y también crear la legislación que la reemplace.

Por otra parte, González Rouco aclaró que si la decisión es suspenderla por 180 días, quedarán tres tipos de contratos en paralelo: los firmados bajo el marco de la norma del 2020, otros con el nuevo decreto y otros regidos por la legislación futura. “A fin de año tendremos tres marcos normativos en paralelo. Además, si la decisión es suspender no se van a firmar contratos y se frenará el mercado”, aclaró.

Otro punto clave a tener en cuenta es que por el principio legal de irretroactividad de la ley, los contratos cerrados con la actual legislación, por más que se derogue, seguirán regidos por la norma sancionada en plena pandemia.

3-¿Por qué se dice que la ley actual perjudicó a todas las partes?

Desde la entrada en vigencia, la polémica ley de alquileres, cosechó fuertes críticas del sector inmobiliario, los propietarios y hasta de los mismos inquilinos. ¿La razón? Los resultados fueron contrarios a lo esperado: incertidumbre, inseguridad jurídica y un alza en los precios de los contratos.

“Al final, terminó perjudicando a todos por igual: a los inquilinos, por la falta de oferta y la suba de los precios; y a los propietarios, por el nivel de incertidumbre que no les permite tomar la mejor decisión”, respondió Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

José Griselli, el ex presidente de la Asociación de Defensa del Inquilino y abogado especializado en el sector, se pregunta cómo el mercado no explotó y se responde: “Hay una fuerte convicción de renegociar los contratos por partes de los propietarios y de los inquilinos”.

Por otra parte, la realidad es que hoy los propietarios prefieren vender -aún en un mercado inmobiliario con precios hasta 35 por ciento más bajos que los tiempos prepandemia- o incluso dejar su departamento vacío, que alquilarlo. “Hay sólo 1200 pisos en oferta de alquiler en la ciudad de Buenos Aires mientras que el promedio de mercado es de 7000. Esta escasez genera que las unidades se alquilen el mismo día que se publican e inclusive hay listas de espera”, detalló Liotto.

Este escenario genera el riesgo hacia “alquileres cero”, por una migración hacia los alquileres “friends and family”. Lo afirmó Germán Gomez Picasso, director de Reporte Inmobiliario quien reconoce que cada vez son más los contratos que se cierran por fuera de la ley. A lo que se suma el “efecto Airbnb”, una migración de los alquileres tradicionales hacia los temporarios que prometen rentas que pueden alcanzar el 8,5 por ciento anual en dólares versus los tradicionales que rondan entre 3 y 4,5 por ciento.

Liotto agrega otro de los talones de Aquiles del mercado de los alquileres: el aumento de las expensas. “Hace dos años representaban el 9 por ciento del valor de un contrato, hoy puede representar entre el 25 y el 40 por ciento”, detalló.

4-¿Cuánto aumentaron los contratos?

En los primeros tres meses del año, los contratos de alquiler registraron un incremento del 25,7% y aceleró el paso al que se mueve la suba, ya que en el último trimestre del 2022 habían aumentado un 17,3%, según un informe de Zonaprop. Solo en marzo, los valores pedidos por los propietarios de unidades crecieron un 8,3% y acumulan una suba interanual del 118,6%, marcando así el mayor pico desde el inicio de la serie.

En este contexto de incrementos, alquilar un departamento de dos ambientes en los barrios porteños más caros cuesta $150.000. Mientras tanto, los contratos en marcha se actualizan -como dice la ley- por el Índice de Contratos de Alquiler (ICL) que publica a diario el Banco Central.

Para el primer día de abril, los cálculos del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) arrojaron un aumento del 92,59%, porcentaje que a mediados de mes se incrementará a 93.75%.

5-¿Qué pasará en los próximos meses?

La crisis de los alquileres parece no tener fin. Pero no solo eso: los especialistas en el sector proyectan que el próximo semestre será el peor en la historia para el mercado locativo.

El desalentador pronóstico tiene un fundamento: el 30 de junio -si sigue en vigencia- se cumplirían tres años de la ley de alquileres 27.551 y se renegociarán los primeros contratos cerrados bajo esa legislación. “Sin duda, los aumentos alcanzarán los tres dígitos porque son propiedades cuyos contratos se cerraron en pandemia y que incluso tuvieron sus precios congelados por el decreto de emergencia del coronavirus que congeló los valores”, alertó Liotto.

“El gran tema de este mercado es la falta de oferta y no se resuelve con una ley. El desafío es cómo se recupera la seguridad jurídica que hoy inclusive es más fuerte en países como Paraguay”, comparó Abatti. El abogado presenta como modelo la legislación de Uruguay, un mercado con libertad para pactar el precio entre las partes y hasta en moneda extranjera.

Otros países que pudieron resolver la presión en el mercado de los alquileres son en los que el Estado es un gran propietario de viviendas que destina a la renta y que “compiten” con la de los inversores como por ejemplo Austria con más de 240.000 propiedades en manos del Gobierno.