Cuáles son los beneficios impositivos para los propietarios con el cambio de la ley de alquileres

Entró en vigencia el miércoles 18 de octubre. Los contratos que se firmen a partir de esa fecha se regirán por la nueva ley de alquileres. La publicación en el Boletín Oficial de los cambios aprobados por el Congreso establece las variantes introducidas a la ley 27.551 por senadores y diputados.

Hay dos cambios claves en relación con los contratos nuevos: ahora los alquileres tendrán un ajuste cada seis meses -antes era una vez al año- y el porcentaje de ese incremento será sobre la base del coeficiente Casa Propia. La duración seguirá siendo de tres años, pero ya no corre más el ICL del Banco Central ni le ajuste anual. El nuevo índice a aplicar se basa en el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación durante el mismo período.

Otros cambios que introdujo la nueva norma son la eliminación de la posibilidad de solicitar el pago de meses por adelantado al inquilino por parte del propietario; la exigencia de que las publicidades de alquileres se realicen en moneda nacional (pesos); y los relacionados con aspectos impositivos como incentivos para los propietarios vinculados a Bienes Personales, monotributo, Impuesto a las Ganancias e impuesto al cheque.

Estos beneficios se crearon con vigencia para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes. “Para el monotributo no hay un ejercicio fiscal anual ni período fiscal anual y se podría interpretar que la modificación es retroactiva al 1 de enero de 2023″, aclaró el tributarista Sebastián Domínguez y detalla los cambios concretos, punto por punto.

Monotributo I

Uno de los requisitos para poder adherirse al monotributo es no superar tres actividades simultáneas o no poseer más de tres unidades de explotación. Cada inmueble se considera una unidad de explotación diferente, aun cuando la actividad de locación de inmuebles sea una sola. “A partir de la modificación, siempre que los contratos de locación de los inmuebles estén debidamente registrado ante la AFIP, se considerarán como una sola unidad de explotación, independientemente de la cantidad de inmuebles afectados a esa actividad”, explicó Domínguez.

Monotributo II

La ley establece que los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo. Pero Domínguez analizó que no queda claro qué es la exención del pago del monotributo, ante las diferentes situaciones que se puedan dar. Si el contribuyente solamente alquila dos inmuebles y está dentro de los parámetros de ingresos, es decir, no supera los $7.996.484,12, se puede considerar que no debe ingresar la cuota del monotributo. “Pero si un contribuyente realiza además otras actividades, dado que la cuota del monotributo es unificada, ¿se va a determinar que una parte de la cuota no debe ser ingresada? ¿Será en forma proporcional a los ingresos? Entendemos que la reforma debería haber indicado que los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles no deberían ser considerados como ingresos a los efectos de la categorización en lugar de eximir del monotributo”, analiza el tributarista, quien aclara que habrá que esperar a conocer la reglamentación para ver cómo se instrumenta esta exención.

Bienes Personales

Se eximen del impuesto sobre los Bienes Personales a los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados en AFIP, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24. “La ley no establece un límite de cantidad de inmuebles para la exención, sino que la limita en función de la valuación de los mismos. Para el período fiscal 2022, el monto indicado fue de $ 56.410.705,41. Ese monto se deberá ajustar por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) elaborado por el INDEC de Octubre 2023 / Octubre 2022″, profundizó Domínguez y detalló que “de acuerdo a las estimaciones que realizamos, dicho valor se situaría por encima de $142.000.000 para 2023″.

Impuesto sobre los débitos y créditos

Se exime del impuesto a los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren registrados en AFIP. Esta exención aplica para todo tipo de contribuyentes, no solamente para personas humanas. Domínguez compartió un ejemplo: si una S.A. destina una cuenta corriente para uso exclusivo de la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación y registra la misma en la AFIP, gozaría de la exención. “Habrá que analizar el costo/beneficio de gastos bancarios por la apertura de la cuenta versus la eximición del impuesto. Por otro lado, es importante mencionar que un locador, persona humana que recibe el alquiler mediante transferencia en una caja de ahorro, actualmente no paga el impuesto al débito y crédito, por lo cual no recibe ningún beneficio adicional”, analizó.

Impuesto a las Ganancias

Se permite deducir el 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación, tanto para el locador como el locatario. Ambas partes, inquilino y propietario, podrán hacer uso de esta deducción adicionalmente con otras que existan. La ley no diferencia entre locadores, motivo por el cual la deducción del 10% podrá ser computada por personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas.