Los minibarrios ganan terreno en zona norte: cuánto cuesta vivir en estas urbanizaciones cerradas cada vez más demandas

Con la revalorización de los espacios verdes en el medio de la escena y la descentralización de los lugares de trabajo como nuevo leitmotiv, la construcción de los minibarrios cerrados avanza a pasos firmes en la zona norte del Gran Buenos Aires. Traccionados por diferenciales como la seguridad, la posibilidad de acceder a jardines propios en una vivienda de lote individual, amenities al igual que en un country de categoría y expensas más bajas incluso que las de muchos edificios, este fenómeno está tomando una fuerza hasta ahora inusitada.

Y aunque parte de la demanda de estos nuevos formatos de proyectos inmobiliarios también se explique en “el hecho de poder vivir en comunidad”, según refiere Daniel Salaya, presidente de la inmobiliaria Salaya Romera, por otro lado, se alistan el confort, la calidad y la privacidad entre los factores más solicitados por un público al que, en definitiva, le apetece disfrutar de los beneficios de residir próximo a los entornos urbanos.

Minibarrios con bajas expensas

Todos los factores expuestos explican por qué los desarrolladores están apostando cada vez más a los minibarrios y la razón por la cual estos se multiplican sobre la vasta superficie de dicho territorio bonaerense. Un buen ejemplo de ello es Aldeana Pilar, sobre el bulevar Oliden, a la altura del km 43,5 de Panamericana, ramal Pilar. Sobre un terreno de 9760 m², “a la vuelta” de Kansas y contiguo al ya consolidado country Ayres, se construyen 50 casas dúplex y tríplex tipo townhouses, de dos, tres y hasta cuatro dormitorios, con jardín propio, galería con parrilla y pileta privada (opcional) que vienen provistas de calefacción por piso radiante y preinstalación para equipos de aire acondicionado.

Con la incorporación de un salón de usos múltiples, pileta y plaza de juegos, más cocheras de cortesía y seguridad las 24 horas, este complejo que demandó una inversión cercana a los US$8 millones “no solo es ideal para familias jóvenes con hasta tres hijos, familias monoparentales e incluso matrimonio de adultos mayores”, conforme destaca Salaya; sino también para aquellos inversores que pretendan destinar las unidades a la renta, sea modalidad temporal o tradicional.

Características de este proyecto son, asimismo, los conceptos sustentables, tanto en eficiencia energética como en el consumo de agua potable, la iluminación de bajo consumo, los vidrios térmicos y la incorporación de vegetación y de especies autóctonas.

Con fecha de entrega de esta primera etapa pronosticada para mediados de 2025 y unas expensas proyectadas a bajo valor hacia el momento de su finalización, el precio de las unidades parte de los US$1800/m² y se las puede adquirir con un anticipo inicial que va del 10% al 30 % y un saldo en pesos más actualización por índice CAC (puede pactarse algún pequeño porcentaje a financiar con posterioridad a la entrega).

Apenas un poco más cerca de la Ciudad de Buenos Aires –a la altura del km 36 de la Panamericana y a solo 800 metros del Tortugas Open Mall– y con todas las comodidades de un barrio cerrado, pero con dimensiones más pequeñas, Decs Tortugas se encuentra planteado como un complejo multifamiliar de 4,3 hectáreas “para la familia joven de clase media”, según define Javier Igarzabal, director de Dic Propiedades, ya que permite al residente “hacer uso de sus instalaciones por muy bajas expensas, en promedio $35.000 mensual”, aclara.

Este minibarrio ubicado en la localidad de Garín contempla un loteo del terreno y la construcción de 96 unidades de 118 m², distribuidas en ocho bloques de 12 casas cada uno separadas por un gran espacio en común. Dispuestas en dos plantas, poseen un amplio living comedor con salida a una galería semicubierta con parrilla y jardín, cocina con lavadero, toilette, habitación principal en suite con vestidor, dos habitaciones que comparten baño completo y estacionamiento para dos autos.

Para los amantes del deporte, el complejo dispone de senderos parquizados para actividades aeróbicas y esparcimiento, aparatos de gimnasio al aire libre, cancha de fútbol 5 y vestuario, a lo que se suma un quincho de 200 m² cubiertos con parrilla y juegos infantiles, huerta comunitaria y, para más adelante, prometen composteras.

También caracterizado por el aspecto sustentable, cada propiedad viene equipada con aberturas de doble vidrio y aislación térmica en paredes y techo, logrando un consumo de energía hasta un 70% inferior al de una casa de construcción tradicional.

Buscadas por jóvenes que anhelan vivir rodeados de verde y de adultos mayores que venden sus casas grandes en otras zonas y pretenden mayor seguridad, más del 70% de las casas ya tienen dueño. A valores que parten de los US$135.000, se pueden adquirir unidades en desarrollo, con mayor facilidad de pago (un 50% de anticipo y saldo contra entrega), pero también comprar con entrega inmediata, con precios desde los US$145.000, con un 70% de anticipo y un saldo hasta 12 cuotas; y unidades de pozo con un 40% en boleto y 24 cuotas fijas en dólares.

De este modo, muchos compradores hoy “ya alquilan sus viviendas a precios que oscilan entre $600.000 y $700.000, lo que les dejan una rentabilidad en el orden del 6% anual”, distingue Igarzabal.

Casas sustentables de lujo, a 15 minutos de la Ciudad

A la par de los minibarrios ya consolidados como resultan ser Martínez Chico, Finca Pueyrredón, Finca Sarmiento o Finca Sáenz Peña, ubicados sobre el otro extremo, en las barrancas de San Isidro, Organa se materializará pronto en una nueva urbanización de 22 casas planificadas bajo la filosofía de construcción Passivhaus –que promueve un menor consumo energético y prioriza la calidad del aire– y que, por cierto, tienen la particularidad de haber sido desarrolladas sobre un predio abandonado por más de 20 años que había sido de uso industrial y que, en adelante, va en búsqueda de revalorizar la zona, tras una inversión total de US$6.700.000.

Con una localización privilegiada que lo ubica cerca del Hipódromo de San Isidro, del Unicenter, de la Plaza de Martínez y del San Isidro Golf Club, este complejo enclavado en la calle Gral. Pirán 1298 plantea espacios comunes solo en el ingreso con el fin de evitar la circulación de terceros en zonas privadas, entre los que resaltan un SUM con cocina integrada, sector de juegos infantiles, una gran parrilla en un espacio semicubierto y una ambientación como un lounge gourmet. Pero también un gimnasio equipado para cardio, pesas y un sector destinado a la práctica de yoga o pilates.

A tono con la sustentabilidad que cada uno de estos proyectos propone, las propiedades incluyen un sistema de ventilación que renueva el aire continuamente y, gracias al aislamiento térmico que proporciona la carpintería de alta prestación, promueven un bajo consumo energético, que representa hasta un 80% de ahorro en la factura mensual de servicios. Asimismo, el sistema de climatización emplea bombas de calor (heat pumps) que resultan ser más eficientes energéticamente en relación con los sistemas de calefacción y refrigeración tradicionales debido a que mueven calor en lugar de generarlo. Pero también dispone de un tanque reservorio para agua de lluvia y de uso general en áreas comunes o de riego más un sistema de riego automático para el jardín central e instalaciones comunes bajo redundancia energética.

Las unidades son en tres plantas de tres dormitorios y dos baños de 232 m² que se comercializan a un valor promedio de US$350.000 y otras más amplias de 295 m² totales en cuatro niveles con precios que oscilan entre US$385.000 y US$400.000. Ambas tipologías presentan espacios pensados para las necesidades de una familia con hijos: desde un playroom hasta una oficina, pero también jardín propio, parrilla y cochera subterránea con un espacio verde exclusivamente peatonal, lavadero y la posibilidad de incluir una piscina privada.

Con fecha de entrega prevista para el último trimestre de 2024 y el 50% del emprendimiento ya vendido, los valores parten desde los US$339.489 y las casas se puede financiar con un anticipo del 35% en dólares al momento del boleto, saldo en cuotas en pesos más índice CAC. Así las cosas, “el inversor que compró desde pozo puede obtener una diferencia del 35% a 40% en el precio de terminado”, asegura Laura Porto, directora de Inmobiliaria Narvaez, que comercializa el desarrollo.

Por su parte, tras un desembolso estimado en US$10 millones, la comercialización de Edison 2050 comenzó recientemente. Con una ubicación decisiva por los 450 metros que lo separan de Unicenter y a poca distancia de prestigiosos colegios, centros de salud y paseos gastronómicos, este enclave –determinado por las calles Edison, Lima, Dorrego y Caracas– redefine la experiencia de vivir en un entorno tranquilo y de alta calidad.

El barrio ofrece 45 lotes residenciales grandes –orientados a sudeste, sudoeste, noroeste y noreste– para lo que es la zona que van de los 255 m² hasta los 448 m².

Mientras en un futuro se proyecta realizar un conjunto de viviendas multifamiliares en un macrolote lindero, los terrenos cuya fecha de entrega está calculada para el último trimestre de 2025 poseen valores a partir de US$200.000 y se pueden abonar mediante un anticipo del 40% en dólares al momento de la adhesión al fideicomiso, saldo en 18 cuotas mensuales y consecutivas en pesos más CAC o en dólares.