Las 11 cosas a tener en cuenta para remodelar un departamento y destinarlo a alquiler temporario

Es difícil hablar de oportunidades en medio del escenario del mercado inmobiliario actual. Sin embargo, el aumento de la demanda de los alquileres temporarios y la lenta recuperación de la rentabilidad en ese segmento sugieren que destinar un inmueble a la locación por períodos cortos puede ser una buena opción para propietarios.

Según un informe de ZonaProp, la demanda de alquileres en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) se encuentra en aumento, una tendencia que se intensifica en el segmento de los temporarios: este año, las búsquedas alcanzan un nivel récord que gira en torno al 11%. “Estamos explotados de consultas. El problema es que hay poca oferta y no llegamos a cubrir las solicitudes”, explica a LA NACION Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, inmobiliaria especializada en alquileres temporarios.

Actualmente, hay alrededor de 10.384 departamentos en alquiler temporario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), según se desprende del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate. El pico de la oferta se dio en octubre de 2019, cuando había 22.645 unidades destinadas a ese fin. Solo en el último año, la cifra cayó un 30,57%.

Ante la poca oferta, los precios se dispararon. Hoy la mayoría de las propiedades se pagan en dólares y aquellas en las que se piden pesos tienen tarifas que superan los $100.000. En esta línea, Rizzo remarca que ya quedó atrás la tendencia que se dio en pandemia, cuando los valores de los alquileres temporarios y los tradicionales se equipararon. “Hoy, de vuelta se han disparado los precios y ya están entre un 40% y 60% por encima de los tradicionales, como siempre estuvieron”, indica.

Precios en dólares y rentabilidad en alza

Con una demanda creciente y tarifas dolarizadas, el segmento puede resultar atractivo tanto para aquellos propietarios que hoy tienen un inmueble que no está destinado al alquiler tradicional como para inversores que evalúan resguardar su dinero en ladrillo. “Con la sobreoferta de unidades en venta y la caída de los precios, comprar un departamento y destinarlo a temporario puede ser un negocio”, asegura Rizzo.

En el mismo sentido, Bryn destaca: “Es un buen momento para el segmento porque el turismo de a poco vuelve, ya que la Argentina es súper competitiva para viajar”. Los turistas internacionales, según indica el broker, suelen quedarse entre dos y tres noches en la Ciudad de Buenos Aires antes de recorrer otros destinos en el país, algo que es clave para pensar en migrar al alquiler temporario.

El aumento de la demanda en el segmento se refleja en un dato: la ocupación de los inmuebles en alquiler temporario mejoró en el último tiempo. Mientras que antes pasaban 20 días al mes sin recibir visitantes, hoy solo están menos de dos semanas vacíos. Además, los especialistas señalan que la rentabilidad que se obtiene “vale la pena”. “Hace ya unos meses que la mayoría de los precios se pactan en dólares. Antes era menor el porcentaje de aquellos pagados en moneda extranjera, pero ahora se invirtió la tendencia”, dice Rizzo.

Con una tarifa promedio de US$36 por día en CABA, un propietario que alquila su unidad de forma temporaria puede obtener un monto bruto de US$246 al mes, una cifra que se encuentra por encima de los US$229 que arroja un contrato de locación tradicional. “Antes de la pandemia, se conseguían US$560 contra US$242 de un tradicional. La ecuación va mejorando de a poco”, dice Bryn. Con estas cifras, actualmente, la rentabilidad anual que arroja un alquiler temporario se ubica en torno al 2,81%.

Por último, hay otro dato que, según afirma Rizzo, puede tentar a un propietario a volcarse a este segmento. “Hay un mercado de personas que buscan para comprar y destinarlo a renta y que ven con mejores ojos adquirir una unidad que se destinó a alquiler temporario, porque ya está preparada a nivel estructural y administrativo. Así que incluso para quienes tienen decidido vender, pasarse al alquiler temporario por un tiempo puede ser una buena opción”, indica.

Qué tener en cuenta para adaptar una unidad al mercado de temporarios

En primer lugar, desde Alternativa Propiedades señalan que no todas las unidades pueden pasarse al segmento de los alquileres temporarios. “Hay muchos ítems que se tienen que pensar desde el comienzo como la ubicación, el formato del edificio, que tenga una recepción abajo, que cuente con amenities y, algo que se empieza a usar y cada vez se pide más es cerradura con tarjetas magnéticas para ingresar y salir, como en los hoteles”, explican.

Según Bryn, el primer punto importante es la ubicación. Si bien actualmente los barrios más solicitados para alquiler temporario son Palermo y Recoleta, en el último tiempo empezaron a crecer zonas un poco más alejadas del centro porteño como Villa Crespo y Colegiales. Para Rizzo, el segundo factor clave pasa por la decoración del espacio. “Tiene que estar amoblado y ambientado de forma prolija y estética” sostiene. Además, la unidad tiene que contar con servicios en buen funcionamiento.

A continuación, un listado de lo que no se puede perder de vista al momento de adaptar una unidad para alquilarla temporariamente:

• Buen funcionamiento de los servicios. Las instalaciones de gas y electricidad, las cerraduras y las persianas deben revisarse previamente para asegurarse de que se encuentran en condiciones óptimas.
• La decoración es esencial. Puede ser definitiva al momento de decidirse por una unidad o por otra. Desde Alternativa aconsejan “no utilizar muebles ni objetos de decoración viejos que sobraban de otro inmueble”. Lo mejor es que todo combine y que sea minimalista. Es preferible tonos neutros, desde los colores de la pintura hasta los tapizados y los muebles.
• Llaves. Es importante contar con dos juegos , uno para el inquilino y otro para el propietario o la inmobiliaria. Además, cada vez se valoran más las tarjetas magnéticas o sistemas electrónicos para ingresar a las unidades.
• La conexión es clave. Un buen Wifi es una de las principales condiciones que priorizan los visitantes. Además, es importante tener en cuenta que, en muchos casos, quienes alquilan un departamento en la Ciudad de forma temporaria lo hacen por viajes corporativos.
• Muchos piden aire acondicionado. Lo conveniente es que sea frío-calor para solucionar el tema de climatización tanto en verano como en invierno.
• La televisión suma. Si es un televisor inteligente con apps, los inquilinos probablemente pagarán una tarifa más alta.
• Cocina completa y vajilla. Muchos turistas se vuelcan al alquiler temporario y evitan otros alojamientos porque en un departamento saben que contarán con una buena cocina. Entonces, es clave que la misma esté bien equipada, que tenga hornallas y también horno, todo con instrucciones de funcionamiento. Además, que tenga heladera es importante, sobre todo en los alquileres de largo plazo. En cuanto a la vajilla, es mejor que sobre y no que falte.
• Que tenga buena cama y colchón. Es esencial para el buen descanso. Los inquilinos lo priorizan.
• Pintura e iluminación. Lo importante es que las paredes se encuentren bien mantenidas, que no haya manchas de humedad. Además, suma que todos los espacios estén bien iluminados y que, antes de que ingresen los inquilinos, todas las lamparitas funcionen.
• Limpieza. Mantener la unidad limpia es muy importante y uno de los puntos que los visitantes suelen destacar posteriormente al momento de calificar el inmueble.
• Hay que saber promocionarse. La publicación en las plataformas de alquiler temporario tiene que contar con buenas fotos y descripciones adecuadas.