La lección que dejará Evergrande y por qué el mercado inmobiliario “no siempre cumple”

Por estos días, mucho se habla de Evergrande, la desarrolladora inmobiliaria de origen chino (y de las más grandes del mundo), y de cómo afectará su situación financiera al mercado inmobiliario global. Ya 14 años después del sismo financiero, económico y social que conocemos como crisis subprime y que tuvo su origen en el mercado inmobiliario de Estados Unidos, ¿qué aprendimos y qué podemos esperar?

En los últimos años, Evergrande tomó un camino muy agresivo de búsqueda de financiamiento para fondear sus proyectos inmobiliarios en casi 300 ciudades de China, más allá de otros rubros. Hoy, con más de 300.000 millones de dólares en deudas y una pérdida del 90% de su cotización producto de problemas para afrontar vencimientos, estamos ante un eventual nuevo colapso de un jugador relevante a nivel global, como pasó con Lehman Brothers.

Recapitulemos un poco, pero sin entrar en tanto detalle: la crisis financiera que explotó en 2007-08 tuvo un impacto muy profundo en los mercados y en la economía real de todos los países globalizados. Si bien ahora queda tapada por la crisis que originó el COVID, fue una de las mayores recesiones de la historia contemporánea, comparable con las guerras de la primera mitad del siglo pasado o el crash del ‘29. Para Argentina, por ejemplo, significó una caída de cerca del 6% del PBI en 2009. Según un trabajo de Herbert, McCue y Sánchez Moyano, desencadenó pérdidas en activos inmobiliarios equivalentes a billones de dólares, 10 millones de hogares en Estados Unidos terminaron debiendo más de lo que valían sus viviendas y otros 4 millones fueron desalojadas.

A su vez, este evento trágico permitió una revisión de lo que creíamos saber sobre cómo impacta la vivienda en el día a día de las personas, y puso en evidencia qué errores se tomaron como dogmas durante décadas y cómo las nuevas tecnologías permiten repensar el acceso a la vivienda.

Hace algunas semanas publiqué Dueños o Inquilinos, un libro que intenta aportar a la discusión de cómo pensar el acceso a la vivienda pero, también, que profundiza en cuáles son los efectos que la vivienda tiene sobre la trayectoria de vida de las personas. Lo que pueda pasar con Evergrande es relevante porque la vivienda tiene impacto directo en varias dimensiones, como la salud, la educación, la relación de las personas con la sociedad, el mercado laboral y la acumulación de riqueza.

La crisis subprime tuvo como efecto colateral una enseñanza muy clara: no todo lo que creíamos era cierto. Hasta 2008/09, era casi un dogma que ser propietario era la causa de que las personas vivieran con una salud mental robusta, pero luego se puso en duda esto y hoy eso no es tan obvio. La salud mental parecería estar más relacionada con la estabilidad residencial, no tanto con la propiedad. Si no, solo resta preguntarle a los 10 millones de propietarios que pasaron a deber más de lo que su vivienda valía. También se puso en duda lo que se creía saber sobre la performance educativa de los hijos, que pasó a estar más explicada por la capacidad de las familias de mantenerse en una vivienda y no tanto de su régimen de tenencia.

Al mismo tiempo, la idea de que “el mercado inmobiliario siempre cumple”, que era la idea imperante hasta aquel momento (y que tan bien grafica la película “The big short”), quedó algo desdibujada. Si bien puede ser cierta en muchos periodos, tomarla como una verdad absoluta es un problema. Un trabajo publicado por Belsky, Retsinas y Duda justo en el momento de mayor auge, 2005, anticipaba que, si bien el ladrillo cumple a veces, hay que tomar esta afirmación con pinzas. Analizaron diferentes periodos en varias ciudades y llegaron a la conclusión de que el momento en el que se compra y vende es clave. Asumir ganancias en todo momento es un error. Por ejemplo, al analizar el caso de Boston, en Estados Unidos, encuentran que los que compraron a mediados de la década del 90 y vendieron a los 3 años tuvieron una peor performance económica que los que alquilaron. Para Denver sucedía algo similar. Para Chicago y Washington, esto se revertía si mantenían (mejor dicho, si pudieron mantener) la vivienda durante un periodo más largo.

Más cerca en el tiempo, en 2019, dos autores, Wainter y Zabel, buscaron analizar si haber pasado de inquilino a propietario se reflejó en una mejora patrimonial a lo largo del tiempo. La respuesta, de vuelta, es “depende”. La variable a considerar es cuándo. Si se compró en los 80 sí, pero si se compró en los 2000, no.

Hay más canales en los que un quiebre financiero canalizado a través de la vivienda podría ser relevante, no solo para las acciones, sino para la trayectoria de vida de las personas, a niveles quizás no anticipados. Más allá de lo que suceda con Evergrande y cuál sea el verdadero impacto, la enseñanza de la crisis subprime nos permite tomar ciertas conclusiones para modificar cómo encaramos el acceso a la vivienda.

Van algunas. Primero y principal: lo importante no es llegar, sino mantenerse. Es decir, el acceso a la vivienda es un primer paso, pero el foco tiene que estar en cómo mantener esa tenencia y que, si hay una mudanza, sea lo menos traumática posible. Segundo, ser propietario no está directamente relacionado con nada o, al menos, ya no es tan obvio esto. Tercero, y derivado de lo anterior: pensemos canales de acceso para todos los gustos. Es decir, no todos quieren ni pueden ser propietarios, es momento de que el alquiler y otros mecanismos sean considerados como integrantes esenciales de la política de vivienda.

* El autor es economista, Gerente de Créditos y Alquileres en el Instituto de Vivienda de la CABA, escribió los libros “Dueños e Inquilinos” y “Vivienda, el relato”.