¿Conviene alquilar un departamento a estrenar?: las ventajas, las desventajas y los riesgos de que se desvalorice

Ante la escasez de instrumentos de ahorro que le ganen a la inflación, el ladrillo vuelve a ser un lugar atractivo como refugio de inversión. Entre las opciones, muchas personas eligen comprar departamentos en pozo, proyectos de construcción que aún no han sido finalizados, con el objetivo de dolarizar sus ahorros en pesos e incluso pagar “más barata” una unidad que si la adquirieran una vez terminada.

Sin embargo, los compradores pueden tomar la decisión de vender el departamento en plena construcción, lo que les permite obtener una ganancia inmediata, o conservarlo y alquilarlo.

La elección de qué hacer con un departamento en pozo no es fácil, sobre todo si se tiene en cuenta que la Argentina es un país con ciclos macroeconómicos y ajustes cambiarios. Razón por la que nunca es posible saber con anticipación si el departamento en construcción costará más o costará menos, en dólares, una vez que esté terminado.

En el mercado actual, donde el valor de venta de los departamentos está en uno de los niveles más bajos de la historia, tomar la decisión de venderlo implicará una fuerte resignación de dólares.

En números concretos, el precio medio del metro cuadrado de una propiedad usada en la ciudad Buenos Aires rondó los US$2193/m², un 0,3% menos que en diciembre. Se trata del cuarto mes que registra desaceleración en la caída de precios: desde octubre 2022 los valores tienden a estabilizarse. Otro dato clave es que desde el máximo de 2018, los precios acumulan una baja del 21,7% en los últimos cuatro años, según el último relevamiento realizado por Zonaprop.

Por otro lado, quienes decidan conservarlo tienen a su vez dos opciones: dejarlo vacío o alquilarlo.

Los propietarios que no quieran asumir ningún tipo de riesgo ni responsabilidad pueden dejarlo vacío pero deberán hacerse cargo de los gastos mensuales del inmueble hasta que aparezca una alternativa superadora al alquiler o un mercado de venta más propicio que el actual.

Otro camino es destinarlo a la venta, una de las opciones preferidas de los inversores durante los últimos años que, de alguna forma explica las 92.700 propiedades en oferta que acumulan los buscadores inmobiliarios, muchas de ellas con precios dispares y fuera del mercado.

Por otro lado, quienes decidan alquilarlo deben plantearse la posibilidad de que el inmueble a estrenar, una vez ocupado por inquilinos, corra el riesgo de perder parte de su valor. Pero ¿de qué depende?¿conviene dejarlo sin uso? ¿hay posibilidades de que, aún alquilado, aumente su valor con el paso de los años ?

¿Cuánta diferencia hay entre un usado y uno a estrenar?

Para responder esas preguntas, hay que partir de una premisa clave: hoy no existe una gran diferencia entre lo que cuesta el alquiler de un departamento nuevo versus un usado.

En números concretos, un dos ambientes a estrenar en la ciudad de Buenos Aires se alquila a un promedio de $114.000, mientras que un usado tiene un valor aproximado de $97.000, según Zonaprop.

Sin embargo esta diferencia no es igual en todas las zonas, una variable que también le indicará al inversor cuánto dinero perderá si lo destina al alquiler. Por caso, Villa Crespo es el barrio donde las unidades nuevas en alquiler defienden la diferencia más grande respecto a los usadas: $47.000 por mes -al año representan casi $564.000 -. En números, un piso nuevo se alquila a $147.831, mientras que un usado a $100.815.

En el ranking de las zonas con mayores diferencias le sigue Colegiales con $36.954 (el nuevo se renta a $141.651 y el usado $104.697 por mes), luego Caballito, con $30.616 (a estrenar, $123.797 versus $93.181 si es usado) y Belgrano, con $27.200 -una diferencia de $326.400 por año-.

El dato que sorprende es que un dos ambientes en Recoleta tiene una diferencia de solo $14.992 entre nuevo y usado, -este número indica que en el primer año de alquiler el propietario lograría una diferencia de $180.000- lo que indicaría que no gana mucho más dinero quien decide alquilar un departamento nuevo versus a quien tiene un usado. En este caso, la diferencia entre el valor de renta mensual de un piso nuevo con uno usado es de $122.902 versus $107.910 -al mes- respectivamente.

Por otra parte, el relevamiento indica que en Parque Chacabuco, los departamentos a estrenar se alquilan por debajo del costo al que se cierra un contrato de un usado: $88.030 versus $90.678. Lo cual demostraría que prácticamente no tendría sentido destinar un departamento nuevo al mercado del alquiler sobre todo si se tiene en cuenta que el valor de venta de un departamento nuevo es de US$2414/m² y el de un usado, US$1950/m².

Otro dato clave relevado por Zonaprop es el de los incrementos de los alquileres: los usados aumentan más que los nuevos. En enero la suba intermensual fue de 7,26% versus 5,15%, respectivamente.

De todas formas, hay que tener cuidado a la hora de evaluar la rentabilidad de una inversión a largo plazo, sobre todo en el contexto de un mercado distorsionado como el del alquiler.

“Con un inmueble se gana por el lado de la rentabilidad, pero también por la capitalización”, explica Daniel Bryn, director de Invertire Real Estate. Es decir, hay que pensar en el resguardo de valor. ¿Cuánto va a valer el inmueble en el futuro? Y aquí la ecuación se invierte. En líneas generales, las zonas con metro cuadrado más caro defienden mejor su valor. “Sobre todo en tiempos de una economía difícil. Si el país está peor, el metro cuadrado en zonas de menor valor baja más rápido”, sigue Bryn. En esas circunstancias, las áreas más consolidadas defienden mejor su precio de venta, a pesar de tener una rentabilidad menor.

Otro factor a tener en cuenta para evaluar la rentabilidad es que, hoy en día, con un nivel de oferta de propiedades en alquiler muy bajo, los precios se han emparejado en las distintas zonas. “Los alquileres están relativamente uniformes. Si lo que uno percibe por alquilar es parecido en todas las zonas, pero el metro cuadrado obviamente difiere mucho a la hora de comprar, entonces la rentabilidad da más alta en zonas baratas”, explica Bryn.

En este escenario, Leandro Molina, director de Zonaprop aclara que la renta de los contratos mejoró en los últimos años. “La renta bruta anual en dólares que deja un contrato es de 4,12% y la estimación es que se necesitan 24.3 años de alquiler para recuperar la inversión, 23% menos de lo requerido un año atrás”, afirma y agrega que La Boca y Constitución se ubican como los mejores barrios para inversores que buscan renta: dejan 5,4% y 5,3% respectivamente. Mientras que barrios como Palermo, Recoleta y Colegiales, 3,9%.

Martín Boquete, director de Toribio Achával pone otro tema sobre la mesa que es la distorsión del mercado de alquiler que “sesga” cualquier estadística. “Es muy difícil hacer estimaciones porque por la lamentable ley de alquileres no hay reglas, los inquilinos muchas veces cierran contratos temporarios que van renovando varias veces, además hay poca oferta y lo que sucede es que cuando una buena unidad se alquila en 24 horas, el mismo propietario se termina arrepintiendo porque por un año no puede actualizar el monto”, analiza

A todas esas variable se suma que no hay dos departamentos iguales, con lo cual cada uno tiene sus características, orientación luminosidad, además de los gustos personales que agregan más variabilidad en la ecuación.

¿Cuánto se desvaloriza un departamento?

A la hora de analizar cuánto se desvaloriza un departamento a estrenar una vez que fue ocupado hay que tener en cuenta diferentes factores: la ubicación, el tamaño, la calidad de construcción, los servicios y comodidades que ofrece el edificio y la unidad en sí. Pero si el departamento cuenta con características deseables y se encuentra en una buena ubicación, es posible que mantenga su valor o incluso aumente a medida que pasa el tiempo.

Boquete explica que siempre un departamento nuevo o a estrenar arranca de un valor de venta por encima del usado con similares características porque son proyectos que tienen materiales mas modernos y un diseño más adaptado a las necesidades del momento. “Si la decisión es alquilarlo durante tres años, una vez terminado, la unidad necesitará una inversión para ponerlo luego nuevamente en estado de estreno”, explica el director de Toribio Achával.

Por otra parte y más allá de la antigüedad, hay otros factores que influyen en el precio, como la calidad de construcción y la demanda. “Lo que realmente importa es cómo esta construido”, señala Soledad Balayan, titular en Maure Inmobiliaria. “Hay edificios que a pesar de ser antiguos tienen una calidad de construcción que hace que prácticamente no pierdan valor. También se puede dar en departamentos ubicados en edificios de unos cinco años y que se vendan mejor que cuando estaban recién terminados”, explica.

Si bien es cierto que hay amortización a medida que pasa el tiempo desde el punto de vista técnico, la demanda juega un papel clave en la puesta de valor. Si hay una sobreoferta de departamentos similares en la misma zona, o si el mercado inmobiliario está experimentando una desaceleración, es posible que el valor del departamento disminuya. Por otro lado, si la demanda supera la oferta, los precios pueden aumentar.

“El estado de mantenimiento del edificio también influye, ya que si bien uno puede reciclar la propiedad y dejarla como nueva, si el resto no acompaña, disminuye el precio del inmueble”, cuenta Balayan.

Ignacio Camps, director de la inmobiliaria Evoluer, agrega los casos de las torres premium en barrios top que ocupan manzanas con servicios que van desde pileta, SUM, hasta cancha de tenis y squash, “si se mantienen en buen estado y actualizadas incluso pueden revalorizarse”, aclara.

En definitiva, la decisión de qué destino darle a una propiedad a estrenar dependerá de la necesidad del inversor. Quien necesita liquidez puede venderla en el mercado actual, a un valor 20% menor al de los tiempos en los que el ladrillo tiene viento a favor, pero si la decisión es destinarla a la renta, “la posible desvalorización” dependerá de la ubicación, mantenimiento y características del edificio.