Alquileres: nuevas condiciones y por qué los contratos podrían cambiar en pocos meses

Para sorpresa de muchos, esta semana podría avanzar en el Senado el tratamiento de la Ley de Alquileres aprobada por la Cámara de Diputados. Este viernes, la coalición opositora Juntos por el Cambio (JxC) pidió para que se constituya la comisión de Legislación General del Senado y el oficialismo aceptó. ¿Qué significo esto? Que el tema recién comenzará a tratarse en la Comisión de senadores, la instancia previa para llegar al recinto, luego de firmar el dictamen. Una aclaración clave, el Oficialismo sólo no tiene el número para habilitar la sesión, necesita acordar con la oposición. Recién ahi se subiría sobre tablas para lo cual se necesitaría una mayoría especial. “Porque todos los proyectos cuando se dictaminan necesitan siete días para llegar al recinto con lo cual sin esa mayoría, este jueves no se podría tratar”, relató Lorena Zapata, directora de Esfera Pública quien reconoce que tras las PASO, el mapa del Congreso cambió repentinamente.

La comisión se reunirá el próximo martes. Y en los pasillos del Congreso anticiparon que los pasos serían: la conformación de Legislación General y luego un plenario con la comisión de Presupuesto, en el que se tratarán varios proyectos, entre ellos el de Alquileres votado en Diputados. Esta situación generó un revuelo en el Congreso el pasado viernes por la noche porque desde hace tiempo, el oficialismo quiere sesionar - porque está el pliego del caso Figueroa, la senadora que tenía fecha para jubilarse que trata el tema HoteSur- pero la estrategia de la oposición es no darle ese quorum en el Senado. “Lo que se buscaba es no avalar el pliego de Figueroa pero ahora el oficialismo quiere forzar a la sesión con alquileres, un tema propio de la agenda de la oposición y así lograr el avance sobre el tema de Figueroa. Entonces la postura de los senadores del oficialismo es si quieren seguir bloqueando también lo haran con su tema: alquileres. Mañana se sentarán a negociar”, detalló la trama de la interna, Zapata, quien anticipa que si todo avanza el tema y se sube “a tablas” llegaría al recinto este jueves. Y podría aprobarse, luego habría que esperar la publicación en el Boletín Oficial.

El dato clave es que a la oposición solo le faltaría un voto para aprobar el proyecto que avanzó en Diputados el pasado miércoles con 125 votos positivos, 112 negativos y 3 abstenciones. Según cálculos extraoficiales, la iniciativa tendría un apoyo de 36 senadores si se proyectan las fuerzas políticas que votaron en la Cámara Baja. Hay que aclarar que en el caso de que el tema avanzara en el Senado, faltaría todavía el paso por la instancia del poder Ejecutivo y la publicación en el Boletín Oficial para que entre en vigencia.

El avance del tema es clave porque desde el sector inmobiliario aseguran que los momentos de transición paralizan aún más los mercados. “Nadie quiere cerrar un contrato hasta no saber qué pasará con la actual norma”, explican las fuentes consultadas.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina, su presidente Alejandro Bennazar adelantó que el martes asistirán al Senado con las áreas técnicas del instituto de capacitación inmobiliaria (ICI). “De aprobar el Senado automáticamente se estabilizará el mercado”, enfatizó y adelantó que “se debería convocar a la Mesa Nacional de Alquileres para trabajar todos en una ingeniería de medidas, e intentar solucionar todos los lados. Convertir un inquilino en propietario es tarea de todos”. “Es un triunfo de la racionalidad”, afirmó Enrique Abatti, presidente de la Asociación de Propietarios.

La discusión se da en el peor momento en la historia de los alquileres: desde mediados del 2020, los contratos aumentaron más de 600 por ciento. Y en la semana tras el triunfo de Milei en las elecciones PASO, los incrementos superaron el 30 por ciento en las propiedades que están en oferta.

Por otra parte, la suba interanual de los monoambientes fue de 289 por ciento y en los de dos ambientes, 250 por ciento. Además, la estimación es que en la ciudad de Buenos Aires hay menos de 900 departamentos para alquilar en pesos bajo las condiciones de la nueva ley y unos 150 en unidades de tres y cuatro ambientes, según los últimos relevamientos realizados por Reporte Inmobiliario.

Los aumentos de los alquileres en septiembre

Para quienes tienen un contrato en marcha y en septiembre deban afrontar la actualización anual, la suba será de casi un 113 por ciento (ICL). En agosto promedió el 109 por ciento, en julio el 104 por ciento y junio fue el primer mes que salto los tres dígitos con una suba del 100 por ciento.

Igual el impacto de la inflación de las últimas dos semanas en el ICL, el índice con el que se actualizan los contratos una vez al año y que cruza salarios e inflación recién se sentirá en noviembre, mes en el que quien tenga que realizar la actualización anual sufrirá una suba de más del 130%. Es decir, el inquilino que en noviembre pasado pagaba $100.000 pasará a tener un contrato, “con suerte”, de $230.000. La buena noticia es que pagará ese monto por un año bajo la norma actual. “Veníamos con una inercia inflacionaria de 6% mensual que con el ajuste cambiario de los últimos días podría dispararse al 25% entre estas dos últimas semanas de agosto y septiembre, un porcentaje que se reflejará en el ICL de noviembre”, analizó el economista Federico González Rouco. La explicación al desfasaje es que el índice se actualiza en base a los datos de inflación y salarios pero de dos meses atrás.

Los cambios de la nueva ley

“Dos años y libertad para aumentos”, resumió al proyecto aprobado González Rouco, economista especializado en vivienda. Es que el dictamen propone modificar dos de los puntos más controversiales de la ley de alquileres: el plazo de los contratos y la metodología de ajuste, pero también se plantean otros cambios.

1) El plazo de los contratos

Uno de los puntos más relevantes es el plazo mínimo legal de los contratos que volvería a ser de un mínimo de dos años -como establecía el Código Civil y Comercial- y no de tres como establece la ley vigente.

Al igual que lo establece la ley actual, este plazo de dos años no aplica para determinados tipos de alquiler, como por ejemplo contratos de locación a diplomáticos o alquileres temporarios que tengan fines turísticos, de descanso o similares.

Pero el proyecto propone un cambio en este aspecto. “Se introduce una nueva e importante excepción: no hay mínimo legal cuando el inquilino quiere alquilar por otro fin temporario. Por ejemplo, cuando necesita alquilar durante seis meses mientras termina de construir su propia vivienda o por un tratamiento médico prolongado. El proyecto dispone que si el contrato supera los tres meses, se presume que no fue celebrado para esos fines”, definió Mariano Esper, abogado y profesor de posgrado en UBA, Austral, Notarial Argentina, especializado en temas inmobiliarios y empresariales.

2) Tiempo mínimo y máximo para ajustar precio

También modifica la frecuencia de ajuste cuando el destino es vivienda. El proyecto aprobado plantea que el precio del alquiler se actualiza según la periodicidad que las partes acuerden, con un mínimo de cuatro meses. La ley actual obliga a aumentar el monto del contrato solo una vez por año. Esto implica que sea el único “servicio” que se actualiza en forma anual en un contexto económico en el que la inflación podría superar al 140 por ciento este año.

3) Formas de indexar

Por otra parte, el proyecto mantiene el permiso de indexar los contratos de alquiler. Cuando el destino es vivienda, amplía el menú de índices de indexación aplicables al precio: Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices. “Esto mejora las opciones para indexar el contrato, que actualmente es una sola (ICL). Incluso, las partes podrían decidir aplicar algunos de aquellos índices para diferentes períodos del contrato, ya que la ley no prohíbe esa variante”, opinó Esper. El especialista aclara que la indexación no es sinónimo de escalonamiento, método que se usaba antes de la ley vigente que preestablece los aumentos cuando se firma el contrato.

4) Pagos anticipados

En el dictamen aprobado también se habilitan los pagos anticipados de hasta un mes. “Se permite expresamente algo que viene sucediendo hace años en la práctica de locaciones de vivienda, que estaba prohibido por la ley pero que ahora se autoriza con claridad: si el inquilino decide realizar pagos anticipados del alquiler, puede efectuarlos. Se mantiene la prohibición de que el locador (dueño) pueda exigir pagos anticipados”, detalló el abogado.

5) Registrar el contrato en AFIP

Con respecto al registro de los contratos en la AFIP, se mantiene la obligación aunque se eliminaron tres cuestiones en relación a este tema:

• Que el incumplimiento del locador a la registración no es penalizado con las sanciones de la ley 11.683, con lo cual queda incierta cuál es la sanción legal por la omisión de registrar el contrato.
• En caso de juicio, no se exige que el juez informe a la AFIP sobre la existencia de ese contrato, para que se tome intervención en el proceso.
• La posibilidad de que el inquilino informe a la AFIP la existencia del contrato.

6) Qué se considera reparación urgente

Por otra parte, las reglas vinculadas con las reparaciones se mantienen sin cambios. En caso de ser urgentes que impidan o dificulten el uso del inmueble, se deben resolver en menos de 24 horas desde la notificación del inquilino y en no más de 10 días corridos si no son urgentes. Este aspecto se mantiene sin cambios, pero el proyecto simplemente aclara la definición de la urgencia de una reparación, lo que ayuda a interpretar la ley y los contratos.

7) Beneficios sobre monotributo, Bienes Personales y otros

En primer lugar, quedan exentos de tributar al monotributo los propietarios que tengan hasta tres viviendas en alquiler. En segundo lugar, quedan exentos del pago del impuesto a los Bienes Personales sobre las viviendas alquiladas “para casa-habitación, con contratos debidamente registrados” pero con un límite a determinar de acuerdo al valor de los contratos. En tercer y último lugar, proponen cambios en “los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados en AFIP, conforme a la reglamentación”, plantea el texto del proyecto.

8) Qué pasa cuando hay una rescisión anticipada

Otra de las modificaciones, aunque mínima, es que en los contratos por plazo menor al mínimo legal (dos años, según este proyecto), se aclara que la multa al locatario por la rescisión anticipada (de dos meses de alquiler, como en la actualidad) se calcula sobre el precio locativo del mes en que se restituye el inmueble, es decir, el último mes de alquiler. Este aspecto es importante porque la ley vigente no aclara en base a qué mes se calcula “la multa”.

El debate por cambiar la ley se genera en un contexto en el que quien busca una propiedad para alquilar no la encuentra. La Ciudad Autónoma de Buenos Aires enfrenta una crítica situación en el mercado de alquileres, con una oferta extremadamente reducida y costos en constante aumento. Únicamente tres barrios -Belgrano, Flores y Palermo- cuentan con departamentos de cuatro ambientes disponibles para alquiler a plazo de tres años en pesos, según un informe de Reporte Inmobiliario. Estas cifras reflejan una marcada preferencia por departamentos de menor tamaño en los diversos barrios de la ciudad, lo que agudiza la escasez de opciones para aquellos que buscan viviendas más amplias y con divisiones adicionales, como podría ser el caso de familias con dos hijos o más. En este contexto, la búsqueda de alquileres se vuelve un desafío para quienes requieren un espacio más generoso en medio de un mercado donde las alternativas son limitadas.

Dudas vigentes

La aprobación de Diputados del proyecto de ley plantea una pregunta que resuena entre propietarios, inquilinos e inmobiliarios. ¿Qué pasará con los contratos de alquiler vigentes si se aprueba la ley? El interrogante tiene afortunadamente una respuesta simple y lineal: “La ley no se aplica retroactivamente, salvo disposición expresa”, aseguró Abatti. En otras palabras, un cambio de ley no afecta a los contratos en curso. Lo mismo sucedió cuando se sancionó en julio del 2020 la ley de alquileres que rige hoy en día. Los contratos que estaban vigentes cuando se promulgó mantuvieron sus condiciones hasta su finalización.

Esper hace una salvedad y aclara que en caso de que se sancione este proyecto, los contratos vigentes bajo condiciones de la ley de alquileres actual podrán aplicar cuestiones que se definan con la nueva ley. “Por ejemplo, si un juez tiene que intervenir en un caso de reparaciones, se va a usar la definición de reparación urgente que diga la ley y va a aplicar ese criterio”, detalló el abogado.

Una buena señal

En este contexto la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la Asociación de Empresarios para la vivienda AEV, la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), la Fundación de Estudios para el Desarrollo Inmobiliario y la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) celebran la celeridad con la que el Congreso trataría el tema. “Ha quedado demostrado que la actualización anual del canon locativo para vivienda es un período muy extenso en un contexto inflacionario desequilibrado, que ha generado una gran presión en el valor locativo inicial, una aceleración en los precios, retracción de la oferta y una suba de precio muy abrupta al momento de aplicar el índice de actualización contemplado en la ley, llegando hoy, a más del 110% anual, generando insatisfacción y perjuicio patrimonial para ambas partes contratantes, llevando al límite la posibilidad de su cumplimiento”, detallan en el comunicado.

Por otra parte, reconocieron que la rápida incorporación de las modificaciones en la Ley contribuirían a solucionar temporalmente la situación con los alquileres, es importante señalar que es necesario implementar también otras acciones para aumentar la oferta locativa, sugiriendo enfáticamente además medidas tendientes al fomento de la construcción, refacción, remodelación o inversión en unidades habitacionales nuevas o usadas para ser destinadas al mercado de alquileres de vivienda, entre varias acciones menores o mayores, de corto, mediano o largo plazo.

La amenaza de oferta cero

Otro riesgo al que le teme el mercado es la amenaza latente de oferta cero y su consecuente efecto en los precios. En Reporte Inmobiliario cuantifican que la oferta de propiedades en alquiler bajo las nueva ley a tres años y en pesos cayó 60 por ciento en un año. Y todas las señales anticipan que esa baja se profundizará. “Son datos que preocupan porque la estimación es que en CABA hay 400.000 hogares inquilinos”, agregó Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

En datos actuales del mercado: hoy hay 2,9 millones de hogares inquilinos en la Argentina, un 34% más que en 2016 y de los cuales el 77% se concentran en cinco lugares: la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. la provincia de Buenos Aires, Córdoba, Mendoza y Santa Fe, compartió González Rouco. Gómez Picasso pone otro tema sobre la mesa: “Además el crecimiento vegetativo de la población es más alto que la cantidad de viviendas y hay poco incentivo para que los constructores hagan propiedades para inversores que las alquilen”, detalló.

Los precios

Hasta antes de las elecciones, alquilar un monoambiente costaba en $143.825 por mes, un dos $176.244 y un tres $230.178, según el index de Zonaprop publicado a principios de agosto. Si hoy se realizara el mismo relevamiento, los números serían otros sobre todo en un mercado con cada vez menos opciones en pesos. Hoy no hay números de referencia y cada vez más contratos se cierran en pesos pero al valor del blue.

Hay que tener en cuenta que hasta fines de julio los alquileres que arrancaban nuevos contratos acumulaban en lo que va del año un aumento de 89.6%, un porcentaje por encima de la inflación (62.5%) y del ICL (57.3%) -el índice que se utiliza para ajustar una vez al año los contratos en marcha- que lo establece el Banco Central y cruza salarios e inflación.

Otro dato para tomar como referencia es que la variación de precio registrada en los últimos 12 meses (152.9%) fue la máxima desde el inicio de la serie (2012), superior a la inflación (116.4%) y al ajuste del ICL (108.2%).