Alquileres: la razón por la que ahora conviene cerrar los contratos en pesos

¿Dólares o pesos?, ¿ajustes por IPC, ICL o CasaPropia?, ¿contratos de dos o tres años? Estas son algunas de las preguntas que surgen en medio de un nuevo mercado inmobiliario marcado por contratos de locación que se pactan libremente entre los partes. Medida que entró en vigencia a fines de diciembre del año pasado cuando se derogó la ley de alquileres.

Hasta su derogación, la normativa establecía que los contratos firmados entre julio del 2020 y octubre del 2023 debían ser por un periodo de tres años y se actualizaban una vez al año bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL). Mientras que en los cerrados desde octubre pasado (con cambios en la ley) y hasta el 29 de diciembre tenían la actualización bajo el Índice de Casa Propia y con ajuste semestral. Y se prohibían los contratos en dólares.

Ahora, post derogación, los contratos de locación quedan sujeto al libre acuerdo entre las partes, y volvieron a los términos establecidos bajo el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) como se hacía antes de junio de 2020, con algunas modificaciones introducidas, como por ejemplo: la eliminación del plazo mínimo legal; la moneda de pago en el contrato -en pesos o en moneda extranjera-; la libertad de realizar pagos por adelantado; ya no es necesario inscribir los contratos en el registro de la AFIP; entre otros puntos.

Pero, todos los que fueron firmados antes del DNU por irretroactividad de la ley deben mantener las condiciones hasta que terminen, ya sea por su finalización o por rescisión.

Un dato clave a tener en cuenta es que, desde los primeros meses de 2022 (mientras regía la normativa sancionada en 2020) se evidenció un aumento en los contratos firmados en dólares hasta el tercer trimestre de 2023 -llegaron a representar el 66,5% de los acuerdos de locación en CABA, según la Dirección General de Estadísticas y Censos de la ciudad-. Pero, sufrieron una caída del 56,54% en los últimos tres meses del año pasado. Esta baja tiene que ver con que, a partir de la actualización de la normativa -en octubre del 2023-, se prohibieron las publicaciones de propiedades en moneda extranjera y los contratos debieron volver a realizarse estrictamente en pesos.

La moneda elegida luego de la derogación de la ley: el peso

“Los contratos siempre se hicieron en pesos, la idea de hacerlos en dólares tenía por objeto minimizar el efecto inflación y la posibilidad de indexar por IPC lo hizo posible y lógico”, afirma Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria.

Enrique Abatti, del estudio Abatti & Rocca Abogados, concuerda con la broker y agrega que la indexación elegida actualmente es por IPC de forma trimestral, principalmente. Pero, a diferencia del Gran Buenos Aires, “en las demás provincias se utilizan mucho los índices provinciales, porque no es lo mismo alquilar en Misiones que en Tierra del Fuego”.

Además, el aumento de los precios de los contratos continúa con una desaceleración: en marzo su valor de publicación subió 1,3%. “Los precios de alquiler están experimentando una disminución; los propietarios ahora evitan establecer precios iniciales altísimos ya que, al ajustarlos en un periodo de tres meses con contratos a dos años, están aceptando valores iniciales más moderados”, señala Javier Igarzabal, director de DIC Propiedades.

Según los brokers inmobiliarios, lo importante es aclarar que el objetivo de la actualización es no perder frente a la inflación. “El propietario hoy prefiere pesos con ajuste trimestral por IPC y el inquilino lo está aceptando sin conflictividad entre las partes”, agrega Daniel Salaya Romera, director de la inmobiliaria homonima .

Desde las inmobiliarias, a partir de la derogación, aconsejan a los propietarios acordar condiciones que los protejan de la inflación y que a su vez garanticen la integridad del inmueble. “El efecto ha sido absolutamente positivo porque las nuevas normas dan previsibilidad, seguridad jurídica e imprimen una clara defensa a la propiedad privada”, afirma Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

En cuanto a la no decisión de hacer los contratos en dólares, el titular de Salaya Romera Propiedades, explica que la moneda extranjera hoy queda por debajo del aumento de la inflación, por esto “los valores de rentabilidad en dólares mejoran (cercana a 4% anual), ya que la inflación en pesos avanza y los dólares quedan trabados”. Por este efecto, los propietarios sienten que se resguardan con alquileres en pesos y ajustados por IPC.

Por su parte, Francisco Altgelt aclara que la decisión de la moneda en la que se firma el contrato depende del tipo de departamento que se alquile: “Los inmuebles premium se hacen en dólares, mientras que los más estándar se están haciendo su mayoría en pesos”.

Cambios para los contratos de locación

El DNU que firmó Javier Milei derogó la ley de alquileres y los contratos volvieron a regirse bajo el Código Civil y Comercial de la Nación. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, y Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho Inmobiliario, especificaron los cambios establecidos en el mismo:

• Plazo mínimo: el plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, serán de dos años.
• Moneda de pago: los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. Es decir que se podrán firmar en pesos, dólares o la moneda que acuerden. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.
• Indexación: inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué índice atar el valor del contrato (ICL, IPC, CasaPropia, entre otros). En caso de pactarse los alquileres en moneda extranjera, por ejemplo en dólares o en euros, se deben utilizar los índices del país emisor de esa divisa. En cuanto a la periodicidad del ajuste, las partes podrán ponerse de acuerdo acerca de cada cuánto tiempo actualizar el valor del alquiler.
• Pago por adelantado: algo que antes estaba prohibido y ahora pasa a ser válido es la posibilidad de que el propietario le pida al inquilino pagos adelantados. “Ahora se puede pagar todo el alquiler por adelantado y obtener un descuento”, comenta Abatti.
• Rescisión del contrato: el inquilino podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
• Ya no se deben inscribir los contratos en la AFIP: dado que la ley de alquileres del 2020 creaba la obligatoriedad de registrar los contratos en AFIP, al derogar la ley 27.551 esa obligación queda sin efecto.
• El inquilino ya no puede compensar alquileres con gastos que se encuentran a cargo del propietario: con la ley, ante un daño en la propiedad urgente -como la rotura de un caño de agua-, el inquilino le avisaba al propietario y si en 24 horas no se gestionaba el arreglo, tenía el derecho de contratar a un profesional por su cuenta y luego descontarle ese costo al locador de la cuota de alquiler. “Eso ahora ya no existe y es una situación que hay que contemplar en el contrato, según lo que acuerden las partes libremente”, señala el abogado.