Alquileres: 300% de aumento en un año y el ajuste en enero llega a 145%, ¿qué se espera para febrero y marzo?

La materialización anticipada de la promesa del presidente Javier Milei de derogar la Ley de Alquileres marcó un hito en el mercado inmobiliario. Este acontecimiento tuvo lugar la semana pasada con la firma del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), cuyo propósito es desregular sectores fundamentales de la economía, centrándose especialmente en el mercado de alquileres.

Este hito no solo captó la atención de los diversos actores del sector, sino que también desencadenó un escenario de expectativas y debates significativos. Según una reciente encuesta realizada por Reporte Inmobiliario, el 86,4% de los participantes celebra esta medida, considerándola un cambio necesario.

La esencia de esta nueva disposición implica que, a partir del próximo viernes 29 de diciembre, los contratos de alquiler se regirán por las normativas del Código Civil y Comercial de la Nación, con ciertas modificaciones aplicables. Este marco legal provisional entrará en vigor hasta que los legisladores analicen el DNU, tomen una decisión y determinen su futuro en el proceso legislativo.

Entre los aspectos destacados de la nueva ley se encuentra la flexibilidad en la duración de los contratos, la posibilidad de ajuste en los valores de alquiler mediante acuerdo entre las partes, así como la opción de realizar contratos en pesos, dólares u otra moneda extranjera acordada.

En consecuencia, actualmente existen tres situaciones de contrato de alquiler completamente distintas que merecen ser destacadas:

• aquellos que aún cuentan con contratos por tres años iniciados entre julio de 2020 y el 18 de octubre de 2023 con precios que se actualizan anualmente según el Índice de Contratos Locativos (ICL), el cual fusiona datos de salarios e inflación y es publicado por el Banco Central
• los contratos firmados desde el 19 de octubre hasta el 29 de diciembre con cambios a la ley, entre ellos que el índice a tomar es el Casa Propia y los ajustes son semestrales
• los inquilinos que ahora están en búsqueda de una propiedad para alquilar estarán bajo los términos del DNU que entrará en vigor este viernes con la derogación de la ley y la aplicación del Código Civil y Comercial

En este contexto, es crucial subrayar que la derogación de la ley existente por parte del Presidente no afecta retrospectivamente a los contratos vigentes, los cuales seguirán ajustándose según el Índice de Contratos Locativos (ICL) o el coeficiente Casa Propia hasta su vencimiento, dependiendo en qué momento se haya firmado el contrato.

¿Cuánto se ajustarán los alquileres en enero, febrero y marzo?

Este escenario plantea un dilema significativo respecto a las expectativas de cómo se comportarán los alquileres en los primeros meses de 2023.

Los inquilinos que formalizaron contratos de alquiler residencial hace uno o dos años, los cuales están sujetos a actualizaciones anuales mediante el Índice de Contratos Locativos (ICL) y cuyos acuerdos permanecen en vigencia hasta su fecha de vencimiento, se enfrentarán el próximo mes a un ajuste del monto de su alquiler con un incremento del 137,5% en términos interanuales.

En la práctica, esto significa que el alquiler de un departamento que era de $150.000 hasta diciembre, experimentará un aumento que lo llevará a $356.250 desde enero 2024 hasta el 2025.

Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario, aclara que en los primeros dos casos (aquellos contratos bajo la ley 27.551 del 2020 y la ley 27.737 con cambios en octubre último), los incrementos siempre quedan rezagados con respecto a la tasa de inflación. “Corren por detrás, sobre todo con Casa Propia, porque tarda en absorber el número de inflación y tiene un tope a la hora de tomar el incremento de los salarios”, menciona el especialista.

En números concretos, González Rouco anticipa que aquellos que experimenten un aumento anual de alquiler en enero podrían enfrentar incrementos de hasta el 145% hacia el final del mes. Este rango varía según el día específico en que se aplique el aumento. En febrero, se esperan incrementos del 160%, seguidos por un aumento del 190% en marzo. Estos pronósticos se dan en el contexto de una economía que, para el tercer mes de 2024, proyecta un aumento de la inflación interanual superior al 200%.

Rouco subraya que esta situación se debe al desfase de la fórmula, la cual utiliza datos atrasados por dos meses y no refleja ni siquiera el impacto de la devaluación y otros factores que puedan surgir.

Por otro lado, aquellos que hayan suscrito un contrato de alquiler entre el 19 de octubre y el 29 de diciembre experimentarán su primera actualización semestral, como muy pronto, en abril próximo. Esta actualización estará vinculada al Índice de Casa Propia en lugar del ICL, el cual es utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat nacional en los planes Procrear II. La mencionada fórmula tiene en cuenta el menor índice entre la variación salarial y la inflación del último año.

El valor del alquiler por encima del salario mínimo

Los alquileres en la ciudad de Buenos Aires experimentaron un vertiginoso aumento, superando incluso el 300% en el último año, situándose significativamente por encima de la tasa de inflación interanual, que alcanzó un 160,9% en noviembre. Esta disparidad es particularmente evidente al considerar que, en diciembre, el salario mínimo ya no es suficiente para costear el alquiler promedio de un monoambiente, abarcando únicamente el 62,4% de dicho gasto.

De acuerdo con el informe proporcionado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), en diciembre el salario mínimo fijado en $156.000 apenas cubre el 62,4% del costo total del alquiler de un monoambiente. Esta cifra representa una marcada disminución con respecto al año anterior, cuando dicho ingreso era suficiente para cubrir el 96,5% del costo de un alquiler.

Los precios promedio ofertados para los alquileres de departamentos -sin contar las expensas- en la ciudad de Buenos Aires son los siguientes:

• Monoambiente: $250.000;
• Dos ambientes: $300.000;
• Tres ambientes: $470.000.

El informe destaca un incremento del 284,6% en el precio de oferta de monoambientes y dos ambientes en CABA en los últimos 12 meses. Mientras que los de tres ambientes registraron un aumento más pronunciado, alcanzando el 308,7%.

Estos incrementos están, en parte, vinculados a las repercusiones de la reciente actualización de la ley en octubre, la cual generó una ruptura completa en la lógica de fijación de precios. La nueva ley prohibía la publicación en dólares, lo que llevó a la mayoría de los anuncios a invitar a “consultar precio” para no publicar en dólares. Incluso algunos precios ya publicados en dólares se “pesificaron” según la cotización del dólar blue, dando lugar a publicaciones de alquileres de un millón o dos millones de pesos, lo que contribuye a inflar aún más el mercado, según el análisis de Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

Sin embargo, según datos proporcionados por Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades, en el tercer trimestre de 2023, los anuncios de alquiler en pesos recibieron 7,4 veces más consultas que aquellos en dólares. Aunque esta cifra está por debajo del período 2018-2020, cuando los anuncios en pesos generaban 13,6 veces más interacción, demuestra la actual preferencia por la moneda local.

En cuanto a las proyecciones futuras, González Rouco opina que al derogar la ley de alquileres los valores seguirán la dinámica del dólar blue, el contado con liquidación o el MEP. Si bien se espera un aumento, no se prevé que sea tan pronunciado como en el mercado oficial. Considera que “las medidas anunciadas tienen como objetivo reducir la brecha”, aunque destaca que “la incertidumbre persiste en cualquier escenario”.

Gómez Picasso también estima que la política liberal en los alquileres calmará las alzas de precios que venía registrando el mercado. “Los valores no van a dejar de subir porque hay inflación, pero seguramente los incrementos van a ser más moderados de lo que serían si siguiese vigente la ley”, dice. Explica que esto se da porque como hasta ahora los ajustes no acompañaban la inflación, los propietarios prevenían la licuación de la cuota al subir el precio inicial del contrato. Entonces ahora dejarían de anticiparse a la suba de precios y en su lugar indexarían el contrato para que acompañe la inflación con el tiempo.

Con colaboración de Candelaria Reinoso Taccone y Mercedes Soriano