Créditos con “tasas realistas”: el plan de la oposición para crear viviendas

En la Argentina faltan tres millones y medio de hogares. En otras palabras, hay aproximadamente unos doce millones de argentinos que necesitan una solución habitacional, entre acceso a la vivienda o mejoras en casas ya existentes.

La política de vivienda, sin embargo, se caracteriza por su descentralización. Sus diferentes aristas se concentraron siempre en distintos ministerios, sometidas constantemente al “efecto péndulo” que caracteriza a la política pública argentina. Los lineamientos trazados por un gobierno son barridos por el siguiente, haciendo imposible cualquier continuidad y dificultando incluso un nivel básico de coherencia, tanto en los objetivos de fondo como en el gasto.

El Fondo Nacional de la Vivienda, comúnmente conocido como Fonavi, es lo más parecido a una política de Estado que hay en el rubro. Creado por una ley de 1972, básicamente reparte fondos coparticipables a las provincias, que construyen propiedades a través de sus Institutos de Vivienda. “La política de vivienda es mucho más que regular la transferencia de fondos para construir. Necesitamos una política más integral, que incorpore todos sus aspectos con una concepción moderna”, explica Iván Kerr, ex Secretario de Vivienda de la Nación durante el gobierno de Mauricio Macri.

En ese contexto, el bloque de senadores de Juntos por el Cambio presentó, en un acto celebrado por Zoom, su proyecto para una Ley de Acceso a la Vivienda. Organizado por los think tanks Fundación Pensar, ligado al Pro, y Fundación Alem, usina del radicalismo, estuvieron la autora del proyecto, la Senadora Gladys González (Pro, Buenos Aires), y los senadores Silvia Elías de Pérez (UCR, Tucumán), Mario Fiad (UCR, Jujuy), Silvia Giacoppo (UCR, Jujuy) junto a diputados, funcionarios y ex funcionarios. Además de González y Elías de Pérez, expusieron el economista Daniel Field, coordinador de Asuntos Públicos de la ONG TECHO, Julio Veglia, del Instituto de Vivienda de Corrientes y Carlos Spina, de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV). Una conjunción entre política, tercer sector y sector privado.

La propuesta es para lo que se conoce como una “ley marco”. Una norma que establece principios y objetivos generales, trazando una hoja de ruta sobre la dirección en la que deben moverse las distintas políticas de vivienda. Funciona como una suerte de declaración de principios, que luego debe reglamentarse y ejecutarse. Es un marco integral que establece pautas y programas sobre cómo atacar el déficit habitacional. “La idea es que establezca seguridad jurídica y permanezca en el tiempo, sin estar sujeto a los vaivenes políticos”, dice Kerr.

“Estas cuestiones tienen que ser una política de Estado. Chile, por ejemplo, trazó una política de vivienda en la década del 60 y la mantiene hasta hoy. Los resultados están a la vista: tienen el menor déficit habitacional de la región. La misma estabilidad se observa en Uruguay, también con buenos resultados. En cambio acá el déficit no para de crecer”, explica el ex funcionario.

En lo que quizás sea la medida más relevante del proyecto, los senadores proponen crear un Sistema Federal de Acceso a la Vivienda, un marco regulatorio bajo el cual se concentren las instituciones y las normas que atañen a la política habitacional. Además, el proyecto regula la transparencia en las licitaciones, establece la selección de beneficiarios según puntajes y nivel de vulnerabilidad (lo que barre con la tradicional discrecionalidad de los punteros, comunes en la asignación de vivienda pública), incorpora al crédito como punto clave e incluye al sector privado -a través de potenciales participaciones público-privadas- en la construcción de vivienda.

Además, hace énfasis en la construcción sustentable y en la planificación previa. Promueve la construcción bioclimática (basada en el aprovechamiento de fuentes de energía renovables) de hogares de bajo consumo energético, con estándares de sustentabilidad que disminuyan la emisión de gases de efecto invernadero. “Proponemos promover los diseños bioclimáticos y la eficiencia energética como la mejor forma de lograr un doble impacto: por un lado, disminuir los gases de efecto invernadero y, por otro, reducir el gasto familiar en el mantenimiento de la vivienda”, indicó la Senadora González, quien preside la Comisión de Ambiente y Desarrollo Sustentable.

Por otro lado, para graficar la necesidad de mayor planeamiento, Kerr explicó: “La población argentina crece al 1% anual, y la del Conurbano al 3%. No generamos, a través de los municipios, mecanismos de acceso al suelo, y entonces el Estado llega tarde a urbanizar lugares en los que la gente ya vive. Necesitamos generar herramientas para que los municipios puedan planificar y zonificar. Que tengan la lapicera”.

Además de la sustentabilidad y la transparencia, el proyecto también da especial importancia al crédito y a la participación del sector privado para maximizar el volumen, la calidad y por lo tanto el mayor alcance de la política habitacional. Son prácticas usuales en la política habitacional de muchos países, no así en la Argentina. “Garantías, créditos, apalancamiento de créditos intermedios. Hay muchísimos instrumentos financieros que pueden usarse para que más gente acceda a una vivienda o la mejore”, se entusiasma Kerr. Destacó la fórmula Hog.ar, una iniciativa del Gobierno Nacional actual recientemente presentada, que actualiza las cuotas a pagar por los créditos según la evolución de los salarios. Algo tan básico como la actualización de créditos según tasas realistas, que le permita al Estado un recupero para luego reinvertir y financiar más soluciones habitacionales, es una relativa novedad en la política de vivienda argentina. “Si bien los créditos UVA no funcionan en un contexto de alta inflación, sí ayudaron a normalizar la idea de que los créditos deben ajustarse con alguna variable. No pueden ser nominales o de cuotas fijas. Eso no es solidario ni eficiente”, expuso.

Otro de los focos de la propuesta está en una distribución inteligente de los fondos y los esfuerzos que se destinan a la oferta de vivienda o a su demanda. “Hoy los organismos multilaterales tienen establecido que la política de vivienda debe concentrarse en el subsidio a la demanda y el incentivo a la oferta”, explicó Kerr. “No subsidio a la oferta; esta debe ser incentivada a través de exenciones fiscales, terrenos del Estado o distintos programas de promoción. Pero el subsidio, a quien tienen que ir los recursos públicos, es a la persona”, completó.

“Es una ley absolutamente integral. Tiene en cuenta todos los mecanismos que ya existen y los perfecciona. Es complementaria y coordina las distintas aristas de la política de vivienda”, sintetizó Elías de Pérez.