Alquileres: aumentos sin control y la amenaza de subas de más del 130% para los contratos que se actualizan

Acuerdos con precios cerrados el viernes pasado caídos, propietarios que sacaron los carteles de alquiler de sus inmuebles, precios sin control, contratos dolarizados, y la amenaza latente de “oferta cero”. Este es el escenario con el que se encuentra el inquilino que hoy busca un departamento.

El mercado de alquiler está paralizado y no escapa el efecto derrame que genera la incertidumbre política y económica. Desde que arrancó la semana, los dueños aumentaron los valores de los alquileres de las propiedades más del 25% pero igual prefieren dilatar la firma de los contratos. Todos buscan protegerse de la inflación “Hoy no puedo pasar una tasación de un alquiler en pesos”, afirma Soledad Balayan, titular en Maure Inmobiliaria y confiesa que no recibe pedidos desde hace dos semanas.

“La ley sancionada en 2020, la falta de oferta y la inflación generaron una bomba nuclear en este mercado en el que la demanda convalida cualquier precio”, es directo, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Sus relevamientos de los últimos 10 días indican que la suba interanual en los monoambientes fue de 289 por ciento y en los de dos ambientes, 250 por ciento. “Son aumentos que se dieron por la escasez de oferta”, afirma y reconoce que cada vez hay más acuerdos por fuera de la ley: los dueños alquilan a familiares o amigos incluso en dólares.

Ante este escenario macro y con un dólar que hoy cerró en $760, el fantasma de una hiperinflación invade al mercado inmobiliario. Los especialistas coinciden en que en esos escenarios son situaciones en las que las partes suelen salir de la ley y terminan cerrando acuerdos privados. “Es ilógico pensar que se seguirán rigiendo por una norma si se rompieron todas las reglas”, coinciden.

Enrique Abatti, el hombre al frente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina recuerda que en la híper de Alfonsín se renegociaron todos los contratos. “Pero había otra ley de alquileres, una de las mejores de la historia, que permitía la modificación del plazo y la relación entre el locador y el locatario tenía autonomía de la voluntad contractual”, aclara el abogado, que en escenarios como los actuales aconseja a quienes se le termina el contrato no renovarlos sino hacer prórrogas de no más de tres meses con nuevas condiciones. El viernes pasado, el plazo que sugería era de un año.

“Es un contexto en el que todos pierden”, reconoce Abatti y explica que en estos momentos hay diferentes atajos legales para poder desarticular un contrato en marcha regido por la actual ley. Uno es la que establece el artículo 1091 del Código Civil y Comercial que cuando una obligación se torna excesivamente onerosa la parte perjudicada puede pedir un ajuste e incluso la rescisión. En otras palabras, habilita la posibilidad de revisar los términos del contrato e incluso terminarlo.

“Si el el dueño siente que el valor del alquiler quedó con un precio irrisorio y el inquilino no acepta la renegociación puede apelar al artículo 688 del Código Procesal Civil y Comercial que rige en CABA -y su equivalente en los códigos procesales de las provincias- que permite una demanda anticipada de desalojo. En este caso el juez realiza una sentencia a futuro lo que acelera el proceso”, detalla.

Otra opción, principalmente para contratos que fueron firmados hace más de 12 meses, es hacer uso de un artículo que establece la imprevisión contractual y habilita la posibilidad de cerrar un reajuste equitativo. En otras palabras, pasó algo inesperado y hay que renegociar.

Los precios de los alquileres y los nuevos ajustes

Hasta hace pocas semanas, alquilar un monoambiente costaba en $143.825 por mes, un dos $176.244 y un tres $230.178, según el index de Zonaprop publicado a principios de agosto. Si hoy se realizara el mismo relevamiento, los números serían otros sobre todo en un mercado con cada vez menos opciones en pesos.

Hay que tener en cuenta que hasta fines de julio los alquileres que arrancaban nuevos contratos acumulaban en lo que va del año un aumento de 89.6%, un porcentaje por encima de la inflación (62.5%) y del ICL (57.3%) -el índice que se utiliza para ajustar una vez al año los contratos en marcha- que lo establece el Banco Central y cruza salarios e inflación.

Otro dato para tomar como referencia es que la variación de precio registrada en los últimos 12 meses (152.9%) fue la máxima desde el inicio de la serie (2012), superior a la inflación (116.4%) y al ajuste del ICL (108.2%).

“Nadie sabe que va a pasar la semana que viene, mucho menos en dos meses”, admite el economista especializado en vivienda, Federico González Rouco, quien agrega que “el impacto de la inflación de esta semana y las próximas en el ICL recién se sentirá en noviembre, mes en el que quien tenga que realizar la actualización anual sufrirá una suba de más del 130%. Es decir, el inquilino que en noviembre pasado pagaba $100.000 pasará a tener un contrato, “con suerte”, de $230.000. La buena noticia es que pagará ese monto por un año bajo la norma actual.

“Veníamos con una inercia inflacionaria de 6% mensual que con el ajuste cambiario de los últimos días podría dispararse al 25% entre estas dos últimas semanas de agosto y septiembre, un porcentaje que se reflejará en el ICL de noviembre”, analiza el especialista. La explicación al desfasaje es que el índice se actualiza en base a los datos de inflación y salarios pero de dos meses atrás.

En un contexto de inflación galopante, esto significa que “el alquiler pierde sistemáticamente contra la inflación porque en lugar de actualizarse según la realidad del momento se ajusta en base a cifras de inflación y salario retrasadas”, sostiene González Rouco, autor del libro Dueños o Inquilinos. Por eso para quienes tengan que actualizar el ajuste anual hasta mediados de septiembre aún correrá el 6,3%, el número de la inflación de julio, razón por la que aún no sentirá el cimbronazo de esta devaluación y su impacto en precios.

Los que se pagan en dólares

Un análisis aparte merece quienes habían cerrado el pago del alquiler en dólares billete o en pesos al valor del MEP. “Con un aumento de más del 20 por ciento del tipo de cambio desde el viernes pasado, a los inquilinos ya les aumentó ese porcentaje en pesos en sólo tres días”, analiza González Rouco.

El alquiler en dólares se utilizó desde siempre en la Argentina y mucho más en los últimos dos o tres años. A partir de esto, Mariano Esper, abogado especializado en el sector hace énfasis en que “si el contrato está en dólares, el inquilino debe pagar en dólar billete o por transferencia, no el equivalente en pesos porque eso sería un contrato en pesos”. Esper da a entender que por muchas cláusulas que tenga el contrato, “no se puede impedir que el inquilino un día se presente con un abogado y litigue diciendo que se le hace imposible pagarlo, que sus ingresos son en pesos, que no tiene para comprar dólares y entonces pida que tomen en consideración la modificación del contrato de forma transitoria y/o definitiva”. En la misma línea, para Abatti “no se pueden hacer contratos de alquiler de vivienda en dólar billete porque no sería un contrato de locación de vivienda, sino que sería un contrato innominado (de otra naturaleza) porque el artículo 1187 del Código Civil y Comercial establece que el alquiler debe ser en dinero y el artículo 765 del mismo Código dice que la moneda extranjera no es dinero sino ´cosa´. De lo contrario el propietario corre el grave riesgo de terminar en juicio para llevarlo a un contrato de locación y no innominado. Y mientras tanto no paga el alquiler porque nadie puede obligar a pagar en cosa”, afirma que estima que este tipo de juicio no demora menos de un año y medio. Además, en general, los jueces sentencian en que se trata de un contrato de locación pero con la cláusula de precio “nula de nulidad absoluta”. Y luego termina en la fijación del precio de alquiler con peritos nombrados por el juzgado y por las partes, lo que va extendiendo aún seis meses más el juicio, plazo en el que el inquilino sigue sin pagar el alquiler. Y el conflicto termina incluso con juicios de mala praxis contra quien redacto el contrato (corredor o abogado),

¿Hay ganadores? Y la amenaza de oferta cero

Los menos perjudicados y hasta “beneficiados” fueron los inquilinos que cerraron un nuevo contrato en pesos la semana pasada -por tres años y que recién se actualizará en julio del año que viene- porque lo hicieron en un país a un dólar que cotizaba a $605 y una inflación lejana a la que cerrará los próximos meses. Los otros “ganadores” fueron quienes tuvieron el ajuste anual (ICL) de sus contratos en marcha antes de las PASO porque los números de inflación y salarios que ponderó el ICL fueron de fines de mayo.

Otro riesgo al que le teme el mercado es la amenaza latente de oferta cero y su consecuente efecto en los precios. En Reporte Inmobiliario cuantifican que hoy hay menos de 700 inmuebles en oferta para alquiler convencional en la Ciudad de Buenos Aires bajo las nueva ley a tres años y en pesos. Y en un año cayó 60 por ciento esa oferta. Y todas las señales anticipan que esa baja se profundizará. “Son datos que preocupan porque la estimación es que en CABA hay 400.000 hogares inquilinos”, agrega Gómez Picasso. “Con este escenario, los propietarios que tienen sus inmuebles vacíos tomarán una actitud de wait & see: esperarán saber cuál es el verdadero valor del dólar tanto para vender como para alquilar”, coinciden los brokers inmobiliarios.

En datos actuales del mercado: hoy hay 2,9 millones de hogares inquilinos en la Argentina, un 34% más que en 2016 y de los cuales el 77% se concentran en cinco lugares: la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. la provincia de Buenos Aires, Córdoba, Mendoza y Santa Fe, comparte González Rouco. Gómez Picasso pone otro tema sobre la mesa: “Además el crecimiento vegetativo de la población es más alto que la cantidad de viviendas y hay poco incentivo para que los constructores hagan propiedades para inversores que las alquilen”, detalla.

¿Qué pasará con la rentabilidad?

Por otra parte, los dueños con un contrato en marcha sentirán el cimbronazo de una baja en la rentabilidad, un margen que había mejorado en los últimos meses y que en julio se ubicaba 5,24% (bruta), según Zonaprop.

El indicador se encontraba en niveles similares a los de mediados de 2017 y la estimación del relevamiento es que se necesitaban 19,1 años de alquiler para recuperar la inversión, 26% menos de lo requerido un año atrás.

Igual, González Rouco aclara que si bien la primera sensación al ver el aumento de los alquileres es pensar que directamente mejora la rentabilidad de las propiedades, “esa cuenta de mejora de renta se hace con el valor inicial, suponiendo que el dueño siempre va a cobrar lo mismo de alquiler en términos reales. Sin embargo, a ese valor inicial de rentabilidad hay que restarle el 24% que pierde en los tres años y esa es la rentabilidad real”.

La explicación es que como las alquileres se mantienen fijos durante un año -porque se actualizan en forma anual-, a medida que la inflación avanza en el año y la cuota no se actualiza, ese monto pierde la capacidad de compra y hace que los dueños cobren gradualmente menos en términos reales.

“El mes 36 de alquiler representa el menor valor de los tres años: 43% del valor inicial”, analiza el economista. En otras palabras, con el último mes de alquiler del contrato el dueño puede comprar menos de la mitad de las cosas que compraba tres años atrás por alquilar esa misma unidad al mismo inquilino. En ese contexto, González Rouco señala que el mes que más le rinde al propietario es el primero, seguido de los primeros después del ajuste; el resto dan pérdida, los menos fructíferos son los anteriores a la actualización (cuota 11 y 23) y el peor de todos es el de la cuota número 36.

El día D

En este contexto, el próximo miércoles 23 de agosto es el día D para el mercado de los alquileres. Con el respaldo de 10 bloques opositores, a principio de julio, Diputados aprobó una moción para retomar el tratamiento de la Ley de Alquileres y encarar un posible cambio. La propuesta del oficialismo plantea mantener los contratos de tres años, una actualización en base a IPC y RIPTE y flexibilizar la presentación de garantías. Mientras que Juntos por el Cambio propone volver a contratos de dos años el plazo, actualizaciones y ajuste acordadas entre las partes -el IPC, IPIM o el Índice de Salarios que elabora Indec o una combinación-.

El tratamiento se daría en un momento que no tiene nada que ver con el de hace una semana atrás. Sin embargo, nadie espera grandes avances: ninguna de las partes -oposición y oficialismo- tienen mayoría, además en el caso de que lo logren, aún faltaría la media sanción de Senadores.

El efecto Milei

Respecto al “efecto Milei”, la intuición del mercado inmobiliario es que el candidato no tiene el foco en este tema. “Su visión es que todo es privado entonces por qué un presidente debería involucrarse en un acuerdo entre un propietario y un inquilino”, aseguran los brokers inmobiliarios, convencidos de que la postura del candidato es que no debería haber ley y que de alguna manera eliminaría el rol del Estado como ordenador.

Sin embargo, trascendió que La Libertad Avanza trabaja en una nueva norma en la que las partes acuerden las condiciones de tiempo, actualización y moneda. De hecho en marzo del 2022, el candidato expresó en su cuenta de Twitter que el país no necesitaba una nueva ley de alquileres y que había que eliminarla. “No hay que interferir en contratos privados sino se seguirá perjudicando a los más vulnerables con menos propiedades, de menor calidad y a precios más caros”, decía su posteo.

Ayer arrancó la Expo de Real Estate en el Hilton y la conclusión de los actores del sector es unánime: “Hay que modificar la ley sancionada en julio del 2020 que amplió el plazo a tres años, estableció un ajuste anual en base a un índice del Central. El Congreso no tomó el tema en cuatro años”, era la queja en los pasillos mientras se insistía en la necesidad de desregular al mercado y generar mayor seguridad jurídica.

El desafío, entonces, será generar certidumbre en mercado en crisis desde hace años. Casi una odisea en un país sumergido en una economía con inflación e inestabilidad cambiaria