Clusters Inmobiliarios: la nueva cara de Buenos Aires

Cluster, por su definición en inglés, significa agrupamiento. Eso es lo que ha sucedido en los últimos años en el mercado inmobiliario. Estos agrupamientos o distritos, como se los denomina habitualmente, responden a diferentes variables. Por un lado, la ciudad está impulsando el desarrollo de ciertas áreas y actividades aprovechando la sinergia de la concentración de empresas de un mismo sector productivo o industria., en un espacio geográfico delimitado, dedicadas al desarrollo de actividades similares incentivadas por beneficios fiscales y de promoción, como créditos y exenciones impositivas y la creación de una fuerte base de infraestructura que atraiga a las empresas del sector.

Pero no es lo único. “Nuevas empresas y nuevas generaciones cambian todo. Los que toman más metros hoy son las empresas de la nueva economía, los negocios de tecnología, publicidad, medios e información (TAMI, por su sigla en inglés), muchas no existían hace 10 años y se convirtieron en los motores de los clusters”, explica Domingo Speranza, fundador y CEO de Newmark Grubb BACRE, empresa que brinda servicios inmobiliarios integrales de brokerage y asesoramiento de acuerdo a las necesidades de empresas, inversores y desarrollistas.

Ambos componentes, lo regulatorio y lo cultural, son las bases por la que estos clusters se desarrollan y crecen. Los distintos sectores de la ciudad empiezan a ser atractivos y generar nuevas oportunidades de negocios: oficinas, residencial, comercio minorista que florece. Barrios o distritos con sello e identidad propia.

“Antes ocurría todo más o menos cerca, porque el transporte y las comunicaciones funcionaban 100% concentrados. Si bien esto parece antidiluviano, el email es de fines de los 90 y el iPhone salió en junio de 2007. En 10 años el cambio fue espeluznante en el progreso de tracción de datos y cambió la forma de trabajar”, analiza Speranza.

“Y se incorporaron los millenials. Conviven por primera vez cuatro generaciones en la misma oficina. Los que se educaron viviendo para trabajar, los que trabajan para vivir, los que viven y trabajan, y a los que no les queda otra. Los millenials prefieren vivir cerca de donde trabajan, de forma más informal a lo que era convencional hasta hace poco. Por eso son tan importantes los bares de alrededor, el acceso, el espacio donde se trabaja, se comparte y vive: actualmente importa más eso que el trabajo específicamente”, advierte Speranza.

Los nuevos centros o clusters no solo se consolidan bajo el paraguas de ventajas fiscales, “Importa también cómo se vive, se llega, infraestructura del lugar, entre otras cosas. Belgrano y Núñez, por ejemplo, tienen buen transporte público, buenos colegios, universidades, y visibilidad. Eso también le está pasando a Vicente Lopez y se consolidan como mid town de la ciudad” detalla Speranza. “La zona del Tiro Federal, con el proyecto que está desarrollándose, tiene una masa critica relevante en el area con 90 mil personas cursando en la UBA, la ORT, la Di Tella, Digital House, sin contar escuelas secundarias de la zona. Allí las empresas tendrán un repositorio de talento. Muchas compañías van a apuntar a moverse también hacia ese nuevo distrito. Poner jóvenes en un área es un gran motor para el desarrollo, como también sucedió con la UCA en Puerto Madero”, ejemplifica Speranza.

Además, hay regulaciones que hacen que se fomenten algunas industrias por un tema de tratar de tener un desarrollo más equilibrado y compensar. “A Parque Patricios no irían las empresas sin incentivos ni transportes. Y hoy los porteños descubren que Parque Patricios es tan lindo como el Rosedal. Y el incentivo fiscal adicional representa casi como un alquiler más. Cuando el costo de relocalización de real estate es 5% de una empresa mediana para grande”, detalla Speranza.

En donde se desarrollaron los clusters, el aumento de la vivienda es un hecho real y aumentó precio y demanda. “En el Distrito Audiovisual, el proyecto era en Paternal y Chacarita, pero como ya había productoras en

Palermo Hollywood lo incluyeron. Pero allí no se terminó de ayudar al barrio que se quería ayudar sino a un barrio que no necesita que se lo ayude en nada. Pero se está saturando y se van corriendo. Por eso se vendió muy bien el terreno del ABE porque está casi en el distrito y derrama. Y porque en Palermo son altísimos los valores de los inmuebles”, dispara Speranza. Otro tanto sucedió con el Distrito Tecnológico, que alberga a gran cantidad de empresas de la industria del software, por ejemplo.

En las mismas áreas se generan los mismos nodos, como por afinidad en Warnes con los autos, el sector financiero cerca de la Bolsa. “Pero con el crecimiento de la información online y móvil esto ya se puede correr. Que de la City se vaya el Francés a Catalinas, el back office del Galicia a Chacarita, el traslado de áreas del Santander a otras zonas, hizo también que se generaran actividades que antes no estaban en otros barrios. La ciudad empieza a ser mucho más compleja, el downtown queda así.

Lo disruptivo cambia la forma de ver y utilizar el espacio para la gente. Hoy la cocina está a la vista en las oficinas, con espacios colaborativos de trabajo en todos lados. “Y también hacia el exterior, con industrias que se van nucleando en espacios. La inauguración de la torre YPF hizo que proveedores de servicios de la industria petrolera se instalaran alrededor. Y el ICBC hizo que muchos colaboradores de la comunidad china alquilen viviendas en la zona y que otras empresas del mismo origen también se instalen ahí. La descentralización no necesariamente es buena o mala, no hay que destruir lo que existe. Si se van todos del microcentro, se pierden también metros de buena estructura, nodos de fibra óptica, de trasporte, de subtes. Y el caos, lo que une a todos los centros urbanos y les da vida. Pero, por otro lado, es súper importante cuidar también la actividad comercial”, alerta el especialista.